房地产行业周报：一二线成交底部回暖，因城施策继续加量加码

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2022 年 06 月 26 日 一二线成交底部回暖，因城施策继续加量加码 看好 ——房地产行业周报（2022/06/18-2022/06/24） 相关研究 "近期一二线销量显著回升，郑州温州温岭推出房 票安置 -房地产 行业周报（2022/06/11-2022/06/17）" 2022年 6 月 19 日 "短期销售底部已现，中期结构弹性打开-房地产 1-5 月月报" 2022 年 6 月 15 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818×转 chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示：  房地产行业数据：上周（22/06/18-22/06/24）45 个重点城市新房合计成交 664 万平米，环比+11%；其中，一二线环比+17%、三四线环比-19%；6 月截至上周一手房月成交同比-23%，较 5 月+22pct；其中，一二线同比-15%、三四线同比-49%，分别较 5月+26pct 和+16pct。上周 14 个重点城市二手房成交 117 万平米，环比+0.5%；6 月截至上周累计成交同比-29%，较 5 月+13pct。库存方面，上周 15 城推盘 232 万平米，对应周成交/推盘比 1.07 倍，最近 3 个月（22 年 3-5 月）分别为 0.97 倍、0.71 倍和 1.07倍。截至上周末，15 城可售面积为 9,798 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为 16.3 个月，环比下降 1.1 个月，行业短期库存处于高位、中期库存依然处于低位。  主要政策新闻：宏观方面，22 年 6 月 1 年期贷款市场报价利率（LPR）为 3.7%，上月为3.7%；5 年期 LPR 为 4.45%，上月为 4.45%。国家统计局公布国内家庭户人均居住面积达到 41.76 平，城市家庭人均居住面积为 36.52 平。深交所通知支持基础设施公募 REITs加快发行上市，支持优质房地产企业盘活存量资产，允许优质房地产企业进一步拓宽债券募集资金用途。行业政策方面，中房协拟在杭州召开房地产纾困项目与金融机构对接商洽会，商洽会的主要内容为金融机构纾困方案介绍等。因城施策方面，成都、廊坊、三明、泉州公积金贷款首付比例有所下调；继郑州后，南京溧水、浙江丽水也推出“房票”安置政策；武汉户籍在限购区域有 2 套住房的可新增购买一套；宝鸡首套房首付 20%，二套改善首付 30%；温州首套房首付 20%；佛山开展购房消费券；淮安进行购房补贴；呼和浩特发布人才政策。集中供地方面，郑州、合肥、苏州、东莞完成第二批集中供地。后续集中供地拍地方面，上海（6/27）、长沙（7/4）、广州（7/18）、无锡（7/22）。  公司动态跟踪：房企融资方面，保利发展拟发行 20 亿公司债券，招商蛇口发行 18 亿债券，华润置地签订 44.8 亿港元贷款融资，越秀地产签订 15.6 亿港元融资协议，首开股份定向中票注册金额 45 亿，滨江集团第一期中票注册金额为 35 亿；新城控股共赎回1,200 万元公司债券。万科 A 累计回购公司股份 534.4 万股，ESR 累计回购公司股份264.6 万股；阳光城被动减持 4,300 万股，华夏幸福被动减持 179 万股，金科股份被动减持 6,762 万股；绿城管理控股发布股权激励，共 5,202 万股；阳光城公布已到期未支付金额金额 376.88 亿元；碧桂园偿还 4.11 亿美元债务。  一周板块回顾：板块表现 方面，SW 房地 产指数上涨 1.86%，沪深 300 指数上涨1.99%，相对收益为-0.13%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 17 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：长春经开、合肥城建、信达地产、大连友谊、深深房 A，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为*ST 绿景、ST 粤泰、宋都股份、格力地产、中润资源。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 2.7%，沪深 300 指数上涨 1.99%，相对收益为 0.71%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 22/23PE 均值分别为 7.2/6.5 倍；物管 22/23PE 均值分别为 15/11 倍。  投资分析意见：从短期来看，房地产政策基调正逐步由托而不举向积极支持转变，并预计供需两端政策都有更大放松空间，同期我们认为目前房地产基本面底已现、并开始逐步改善，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企。而从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、建发股份、滨江集团、金地集团、招商蛇口、中国建筑、华发股份、新城控股、万科 A；推荐：H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。  风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 股票报告网 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 30 页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 45 城周成交环比上升 11%,一二线环比上升17%、三四线环比下降 19% 上周(6.18-6.24)45 个重点城市新房合计成交 664.3 万平米，环比上升 11.3%，较21 年周均成交 626.2 万平米上升 6.1%，较本年周均成交 408.6 万平米上升 62.6%。 其中一二线城市合计成交 584.4 万平米，环比上升 17.4%，较 21 年周均成交 486.4万平米上升 20.1%，较本年周均成交 331.1 万平米上升 76.5%。三四线城市合计成交79.9 万平米，环比下降 19.3%，较 21 年周均成交 139.8 万平米下降 42.9%，较本年周均成交 77.5 万平米上升 3.1%。 按照更细分城市能级来看， 上周(6.18-6.24)4 个一线城市新房合计成交 122.9 万平米，环比上升 14.7%，较 21年周均成交 112.8 万平米上升 9%，较本年周均成交 71.4 万平米上升 72.1%。 上周(6.18-6.24)17 个二线城市新房合计成交 461.5 万平米，环比上升 18.2%，较 21年周均成交 373.6 万平米上升 23.5%，较本年周均成交 259.7 万平米上升