公司首次覆盖报告：行业龙头稳健发展，多元业务助力盈利提升

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 39 万科Ａ（000002.SZ） 2022 年 06 月 20 日 投资评级：买入（首次） 日期 2022/6/20 当前股价(元) 18.58 一年最高最低(元) 25.35/14.43 总市值(亿元) 2,160.00 流通市值(亿元) 1,805.52 总股本(亿股) 116.25 流通股本(亿股) 97.18 近 3 个月换手率(%) 78.04 股价走势图 数据来源：聚源 行业龙头稳健发展，多元业务助力盈利提升 ——公司首次覆盖报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 ⚫ 万科作为行业龙头，盈利水平修复可期 展望未来，行业整体进入精细化运营发展阶段。万科作为行业龙头，以其敏锐的战略投资眼光、突出的品牌影响力、丰富的操盘运营经验、稳健的风险管理策略和多元的业务布局领先行业发展。我们认为公司有动力和机会保持现有规模，叠加多元化业务持续发展，将助力公司整体盈利水平修复。我们预计万科 A 在 2022到 2024 年归母净利润分别为 244.4、269.0、297.5 亿元，EPS 分别为 2.10、2.31、2.56 元，对应 PE 估值分别为 8.8、8.0、7.3 倍，首次覆盖给予“买入”评级。 ⚫ 销售维持稳定，拿地谨慎土储丰厚 从销售端来看公司近四年销售额相对稳定，2021 年累计签约销售金额 6278 亿元，较 2020 年同比下滑 10.8%，克尔瑞排名重回行业前二。从拿地端来看公司2021 年权益拿地金额 1402 亿，同比增长 1.4%，拿地扩张有条不紊。从土储端看公司在二线城市土储较多，可满足未来近四年的开发需求，并且依托旧改、TOD等多元化拿地方式拓展新的业绩增长点。 ⚫ 多元化业务同发展，营收稳步提升 经过多年探索，万科在物业、长租公寓、仓储物流、商管等多个领域进入行业前列。2021 年公司地产业务收入增速为 7.36%，物业业务 32.1%，物流仓储业务68.9%，商业开发运营业务 20.6%，长租公寓业务 13.9%，多元化布局已初现规模，将成为公司未来发展新的利润蓄水池和增长点。 ⚫ 负债结构健康，融资成本行业低位 公司负债结构健康，信用评级较高，有息负债水平连续四年保持相对稳定，截至2021 年底三道红线均转为绿档，存量融资综合融资成本降至 4.11%，保持行业低位。 ⚫ 风险提示：政策调控风险，销售及回款不及预期，物流地产、长租公寓发展不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 419,112 452,798 481,550 507,169 518,327 YOY(%) 13.9 8.0 6.3 5.3 2.2 归母净利润(百万元) 41,516 22,524 24,441 26,897 29,745 YOY(%) 6.8 -45.7 8.5 10.1 10.6 毛利率(%) 29.2 21.8 21.3 21.9 23.0 净利率(%) 9.9 5.0 5.1 5.3 5.7 ROE(%) 16.9 9.7 9.3 9.7 9.9 EPS(摊薄/元) 3.57 1.94 2.10 2.31 2.56 P/E(倍) 5.2 9.6 8.8 8.0 7.3 P/B(倍) 1.0 0.9 0.9 0.8 0.8 数据来源：聚源、开源证券研究所 -40%-30%-20%-10%0%10%2021-062021-102022-02万 科 Ａ沪深300开源证券 证券研究报告 公司首次覆盖报告 公司研究 公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 39 目 录 1、 国内领先的城乡建设与生活服务商 .................................................................................................................................... 5 1.1、 三十余年耕耘，战略不断革新 ................................................................................................................................. 5 1.2、 管理层经验丰富，带领公司快速发展 ..................................................................................................................... 6 2、 销售规模保持稳定，拿地谨慎土储丰厚 ............................................................................................................................ 6 2.1、 销售排名重回 TOP2，市场份额有望进一步提升 ................................................................................................... 6 2.2、 拿地扩张稳健，二线城市投资占比较大 ................................................................................................................. 8 2.3、 近年来土储规模稳定，去化周期灵活性高 ........................................................................................................... 12 2.4、 旧改项目及 TOD 业务多元化拿地产生新的增长点 ............................................................................................. 13 3、 定位延展为城市配套服务商，多元化业务齐发展 .......................................................................................................... 17 3.1、 万物云：“三驾马车”共发展，行业领先地位稳固 ...............................................................................................