华联控股(000036)实控人助推公司转型第一步

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 华联控股 (000036 CH) 实控人助推公司转型第一步 华泰研究 公告点评 投资评级(维持): 增持 目标价(人民币): 5.04 2022 年 6 月 05 日│中国内地 房地产开发 实控人提议加速公司转型，维持“增持”评级 公司 6 月 2 日发布公告，实控人恒裕资本（未上市）提出议案，拟运用公司自有资金 20 亿元设立专项资金，推动战略转型事宜。这是恒裕资本成为公司实控人以来的第一个公开动作。我们仍维持 2022/2023/2024 年 EPS 为0.28/0.32/0.36 元的盈利预测。可比公司 2022 年平均 PE（Wind 一致预期）为 12 倍，考虑到实控人加速推进公司转型的决心，我们认为公司 2022 年合理 PE 为 18 倍，目标价 5.04 元（前值 4.48 元），维持“增持”评级。 恒裕资本提议设立 20 亿元专项基金，推动公司转型事宜 恒裕资本在议案中提出，公司房地产开发业务进入瓶颈期，面临调控风险、产品去化难、土储不足等问题，同时与恒裕资本及其关联方恒裕集团之间存在同业竞争，因此需要转型升级。建议公司在数字经济、工业互联网、新基建、新能源、碳中和、生物医药、新材料和新技术研发、商业旅游、文化创意、公共服务设施等领域寻找投资机会，通过购买资产、资产置换、对外投资等方式，逐步实现主营业务调整。恒裕资本提议公司利用自有资金 20 亿元设立专项资金，用于推动战略转型事宜，未来可视进展进一步运用非公开发行或其他方式进行融资。该议案将在公司 2021 年度股东大会上审议。 董事会换届在即，恒裕系影响力有望进一步加强 根据公司此前公告，恒裕资本先后从多个主体累计获取华联集团（未上市）70.23%股权，于 2021 年 12 月成为公司实控人。公司将于 2022 年 6 月 17日召开 2021 年度股东大会，选举产生新一届董事会。公司现任董事会已提名 4 名董事和 3 名独立董事候选人，其中 2 名董事来自恒裕系，包括恒裕资本董事长龚泽民。结合董事会换届安排和上述议案，我们预计恒裕资本有望进一步加强对于公司经营决策的影响力，加速推进公司的转型进程。 华联南山 A 区持续推进规划调整，充裕现金流为转型奠定良好基础 根据 2021 年报，公司未开工土储仅剩深圳华联南山 A 区城市更新项目。公司将持续推进“工改保”（工业用地改保障性住房用地，同时配建一定比例商品住宅）进程，力争 2022 年年完成该城市更新计划调整及专项规划文本的申报工作。如果调整成功，我们预计将为公司新增较多高质量货值。截至22Q1，公司现金+银行理财共计 35.9 亿元，完全覆盖 11.6 亿元的有息负债，且剩余项目均处于竣工待售的持续去化过程中，超 19 万平自持物业能够持续提供租金收入。我们预计公司现金流充裕，将为转型奠定良好基础。 风险提示：存量项目去化风险，转型风险，旧改项目不确定性。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 基本数据 目标价 (人民币) 5.04 收盘价 (人民币 截至 6 月 2 日) 4.43 市值 (人民币百万) 6,574 6 个月平均日成交额 (人民币百万) 67.67 52 周价格范围 (人民币) 3.47-4.95 BVPS (人民币) 3.37 股价走势图 资料来源：Wind 经营预测指标与估值 会计年度 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 (人民币百万) 2,705 1,882 1,927 2,230 2,495 +/-% (14.63) (30.43) 2.38 15.75 11.86 归属母公司净利润 (人民币百万) 551.17 406.32 408.89 476.54 531.64 +/-% (32.58) (26.28) 0.63 16.54 11.56 EPS (人民币，最新摊薄) 0.37 0.27 0.28 0.32 0.36 ROE (%) 13.27 8.78 8.24 8.89 9.14 PE (倍) 11.93 16.18 16.08 13.79 12.37 PB (倍) 1.34 1.32 1.25 1.16 1.08 EV EBITDA (倍) 4.33 7.42 6.15 4.39 3.49 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (8)(3)27123.03.54.04.55.0Jun-21Oct-21Feb-22Jun-22(%)(人民币)华联控股相对沪深300股票报告网 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 华联控股 (000036 CH) 图表1： 可比公司估值水平 彭博代码 股票名称 总市值 （亿元） 收盘价 （元） EPS（元） P/E（倍） 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 600266 CH 城建发展 91.84 4.07 0.17 0.41 0.46 0.61 23.94 10.03 8.85 6.73 600376 CH 首开股份 125.11 4.85 0.19 0.49 0.56 1.00 25.94 9.90 8.69 4.86 600223 CH 鲁商发展 92.54 9.17 0.35 0.57 0.73 0.89 26.20 16.02 12.61 10.34 平均 25.36 11.98 10.05 7.31 注：盈利预测来自 Wind 一致预期，统计时间为 2022 年 6 月 2 日。 资料来源：Bloomberg，Wind，华泰研究 图表2： 华联控股 PE-Bands 图表3： 华联控股 PB-Bands 资料来源：Wind、华泰研究 资料来源：Wind、华泰研究 风险提示 存量项目去化风险。一方面，公司在售项目较少，且以研发办公、公寓产品为主，与住宅相比去化难度较大，短期存在销售不及预期从而导致业绩不及预期的风险；另一方面，公司可售货值逐步减少，若华联南山 A 区城市更新项目进展缓慢，或是无法及时补充新的项目，中长期存在可售资源不足的风险。 转型风险。公司 2019 年明确提出转型诉求后尚未有具体动作，恒裕资本成为公司实控人后，公司未来转型的时间点和方向，以及转型能否成功均存在不确定性。 旧改项目存在不确定性。公司正在申报的华联南山 A 区城市更新项目受深圳城市更新法规持续变化的影响，项目规划、土地