金茂服务(0816.HK)投资价值分析报告：短期业绩增长迅速，城市运营提升长期发展空间

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 5 月 25 日 公司研究 短期业绩增长迅速，城市运营提升长期发展空间 ——金茂服务（0816.HK）投资价值分析报告 买入（首次） 央企背景深厚，资源禀赋较好，品牌声誉优良，关联方及股东实力雄厚 金茂服务是中国金茂（0817.HK）分拆上市的物管子公司，是国内增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商，管理多元化的业态组合，涵盖住宅物业及非住宅服务。2022 年 3 月 10 日公司在香港联合交易主板挂牌上市，五大基石投资人为深圳凯尔汉湘实业、康力电梯、广东科顺、富汇资本及千合基金。中国金茂、中化集团、中国平安、新华资产等实力雄厚的股东及关联方为其提供强有力的支持，2021 年金茂服务获得“2021 中国物业服务百强企业”第 17 位。 经营聚焦高能级，在管物业品质高，协同效应显著，城市运营打开长期空间 公司积极布局京津冀、长三角、大湾区和成渝经济区业务，截至 2021 年末，金茂服务进入 22 个省份，48 个城市，合约面积 5760 万平方米，在管面积 3640万平方米（98.7%位于一线、新一线及二线城市），包括 113 个住宅社区及 62个非住宅物业；独立的数字化研发团队（创茂科技）已取得 15 项软件著作权；得益于高能级城市布局，2021 年公司平均物业管理费为 4.64 元/月/平，在行业中处于较高水平。母公司中国金茂品牌力强，“三道红线”绿档，销售保持强劲，2021 年销售金额 2356 亿元（行业第 15 位），已累计锁定/获取 33 个城市运营项目，与公司的城市运营服务协同，为公司长期发展打开空间。 规模扩张稳健，利润率提升明显，净利润增速较高，费用率有优化空间 2018-2021 年，公司营收从 5.7 亿元增加至 15.2 亿元，三年复合增速为 38%；归母净利润由 0.17 亿元增至 1.78 亿元，三年复合增速为 117%（其中 2021 年yoy 同比+131%）。从利润率来看，近年公司的毛利率、营业利润率、净利润率均明显提升。毛利率从 2018 年的 20%提升至 2021 年的 31%，营业利润率从2018 年的 6.4%提升至 2021 年的 18.6%，净利润率从 2018 年的 3.0%提升至2021 年的 11.8%。从费用率来看，公司的销管费率（销售费用率+管理费用率）当前在 14.8%左右，对比同业仍有一定优化空间。 盈利预测、估值与评级：目标价 9.1 港元，首次覆盖“买入”评级 预测公司 2022-2024 年营业收入分别为 30.8/46.4/62.2 亿元，营收增速分别为103%、51%、34%；归母净利润分别为 4.4/6.5/8.3 亿元。根据相对估值法，我们认为公司 2022 年的合理 PE 估值约为 16 倍，对应股价 7.7 元人民币（折合约9.1 港元）；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格为 9.7 元人民币（折合约11.5 港元）；公司在一二线城市精准布局，在管项目品质高，管理业态较为多元，短期业绩增长较快；母公司实力雄厚，城市运营打开长期发展空间，首次覆盖给予“买入”评级，根据审慎性原则给予目标价 9.1 港元。 风险提示：业务开展不及预期风险、成本控制风险、新冠疫情反复风险、第三方外拓不及预期风险、次新股短期波动较大风险。 盈利预测与估值简表 指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 944 1,516 3,076 4,639 6,216 营业收入增长率 19.8% 60.5% 103.0% 50.8% 34.0% 归母净利润（百万元） 77 178 438 650 826 归母净利润增长率 240.9% 130.8% 146.2% 48.4% 27.0% EPS（元） 0.09 0.20 0.48 0.72 0.91 ROE（归母，摊薄） 157.0% 87.3% 37.3% 39.5% 36.7% P/E 47.8 20.7 8.4 5.7 4.5 P/B 75.1 18.1 3.1 2.2 1.6 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2022-05-24；汇率：1 港元=0.8480 元人民币 当前价/目标价：4.81/9.10 港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 9.04 总市值(亿港币)： 43.5 一年最低/最高(港元)： 3.45/6.35 近 3 月换手率： 10.9% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20220405 2021 年度结算符合预期，2022 预计毛利率企稳回升——中国金茂（0817.HK）2021年度业绩点评 20180817 混改中迸发能量的高成长国企—中国金茂（817.HK）投资价值分析报告 20220524 三产就业人数近半，物管开启独立发展——房地产行业（物业服务）2022 年中期投资策略 20211021 2022：青山依旧在，惯看秋月春风 ——房地产行业（物业服务）2022 年投资策略 要点 股票报告网 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 金茂服务（0816.HK） 投资聚焦 金茂服务发展股份有限公司（以下简称“金茂服务”），2022 年 3 月在香港联交所主板上市(股票代码: 00816.HK)，背靠全球 500 强企业中国中化控股有限责任公司旗下城市运营平台中国金茂控股集团有限公司，是中国增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商，管理多元化的物业组合，涵盖住宅物业及非住宅服务，2021 年排名“2021 中国物业服务百强企业”第 17 位。 关键假设 1、假设 2022 年下半年开始，国内新冠疫情得到有效控制，关联方经营正常，持续稳定交付项目，公司的非业主增值服务和社区增值服务可以顺利开展。 2、预测公司 2022-2024 营业收入为 30.8 亿元、46.4 亿元、62.2 亿元，营收增速分别为 103%、51%、34%，三年的毛利分别为 9.7 亿元、14.4 亿元、18.7亿元，综合毛利率分别为 31.4%、31.1%、30.2%。 公司区别于同行的特点 1、区别于其他物管公司较多采用外购信息技术系统，我们认为公司拥有独立的数字化研发团队特点突出；公司下属创茂科技已取得 15 项软件著作权；公司于2020 年获得“中国特色物业管理服务领先企业-高端管家智慧服务”；独立化的数字化研发团队能够更高效、更精准地响应公司在打造智慧社区中的个性化需求，并利于公司拓展非业主增值服务。 2、目前市场同类物管企业多以市政清卫服务进行城市服务项目拓展，难度较大，竞争激烈