房地产行业专题报告：“四限”的可能调整路径和影响

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 “四限”的可能调整路径和影响 房地产行业专题报告｜2022.5.14 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基础设施和现代服务产业分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务联席首席分析师 S1010517050001 李宗儒 房地产和物业服务分析师 S1010521070008 我们认为，房地产需求侧有充足的因城施策空间。放宽限购、限贷、限价、限售，可能推动购房门槛的下降和购房成本的下行。在本文，我们详细分析了四限可能的放开路径和影响。我们相信，政策将有助于开发行业竞争环境的好转和企业未来盈利能力的提升，也有助于渠道渗透率的提升和换房链条重启。 ▍需求侧政策面临长期局限和短期空间。我们认为，长端 LPR 下降的空间有限，房地产开发投资的整体增长空间也有限。但是，按揭贷款利率下降空间很大，限购、限贷、限售、限价等需求侧措施放开的空间也不小。 ▍因城施策不等于力度不足，预计需求支持政策频发。中央政治局会议鼓励因城施策，支持刚需和改善性住房需求。我们认为，因城施策的做法（而并非全国统一）和需求支持力度强弱无关。各地不仅具备较大的政策放开空间，也有较为急切的，应对交付、土地出让、开发投资等问题的需要。以 2014 年的经验而言，距离第一个城市出台宽松政策，到大量城市跟进，一般也需要 2-3 个月的时间。 ▍认房又认贷标准变化，将降低购房成本和门槛。限购放宽，兼顾支持楼市和其他政策考量。目前各地多采取改变首套房认定标准，调减地方性首付和利率要求，这构成了限贷的放宽。我们认为，限贷调整将有效降低居民购房门槛，保护改善性需求。除少数三四线城市直接放开限购，大多数二线城市则调整限购区域，给予符合条件的人才或多胎家庭以购房资格，给予存量房出租的家庭更多购房资格。这类做法，既刺激了需求，又达到了其他政策目标。 ▍松绑限价有助于恢复开发企业盈利能力，放开限售促进核心城市换房需求。各地方不同程度放开新房限价和二手过户指导价，这有利于推动开发企业在核心城市拿地利润率提升，增加开发企业投资意愿，也会令开发企业更聚焦核心城市。过户指导价调整和限售不同程度放开，则可能推动换房链条重启。此外，一二手价差缩小有助于渠道渗透率的提升。 ▍风险因素：行业竞争格局剧变，部分公司资产缩表的风险。部分区域市场持续下行风险。 ▍投资建议：我们认为，当前房地产市场的成长持续性不如 2014 年，但政策势头类似 2014 年下半年，竞争格局调整程度超过 2014 年，土地市场机会持续时间也可能超过 2014 年。我们推荐信用和效率兼备的开发企业，包括保利发展、万科 A/万科企业、金地集团、招商蛇口、绿城中国、华发股份、龙湖集团、华润置地、滨江集团和美的置业。我们也看好明显受益于四限逐渐放开，具备核心竞争力的房地产服务平台，即贝壳。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE（x） （交易币种） 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 万科 A 买入 18.67 1.94 2.10 2.26 2.54 9.6 8.9 8.3 7.3 万科企业 买入 17.70 1.94 2.10 2.26 2.54 7.4 6.8 6.3 5.6 招商蛇口 买入 13.52 1.16 1.29 1.23 1.11 11.7 10.5 11.0 12.1 保利发展 买入 16.59 2.29 2.46 2.72 3.35 7.3 6.7 6.1 4.9 金地集团 买入 12.67 2.08 2.03 1.97 2.10 6.1 6.2 6.4 6.0 龙湖集团 买入 36.25 3.69 3.46 3.81 4.19 7.9 8.5 7.7 7.0 华润置地 买入 33.80 3.73 4.14 4.53 4.93 7.3 6.6 6.0 5.6 滨江集团 买入 8.27 0.97 1.12 1.23 1.31 8.5 7.4 6.7 6.3 绿城中国 买入 12.80 1.78 1.99 2.07 2.17 5.8 5.2 5.0 4.8 美的置业 买入 13.94 3.16 2.92 3.40 5.11 3.6 3.9 3.3 2.2 华发股份 买入 7.90 1.51 1.65 1.81 1.82 5.2 4.8 4.4 4.3 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 5 月 13 日收盘价 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业专题报告｜2022.5.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 目录 需求侧政策的长期局限和短期空间 ................................................................................... 3 利率的空间和局限 ............................................................................................................. 3 需求侧政策不止于利率 ...................................................................................................... 4 因城施策不等于政策力度不足 ........................................................................................... 5 限贷的松绑模式和可能影响 .............................................................................................. 6 限贷的松绑模式 ................................................................................................................. 6 放宽限贷的可能影响 ......................................................................................................... 7 限价的松绑模式和可能影响 .............................................................................................. 8 限价的松绑模式 ........