房地产行业专题报告：政策助力民企增信，融资困境有望破局

政策助力民企增信，融资困境有望破局[Table_CoverStock][Table_ReportDate]2022 年 05 月 25 日请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com2证券研究报告行业研究[Table_ReportType]行业专题报告[Table_StockAndRank]房地产 行业投资评级看好[Table_Author]江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+86 18621759430邮箱： jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDA SECURITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031[Table_Title]政策助力民企增信，融资困境有望破局[Table_ReportDate]2022 年 5 月 25 日摘要:[Table_Summary][Table_Summary]信用保护工具保驾护航，助力行业融资破冰。5 月 11 日，证监会宣布在交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。近日，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉控股、新城控股 5 家民营房企被监管机构选定为示范房企，将陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募 CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，有资质的民营企业可以在支付一定的信用保护费用以后获得金融机构信用背书，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。虽然民企 CRMW 目前已发行较多，但之前从未有民营房企发行，本次民企债券发行配套 CRMW 的政策放松意义较强，结合民企 CRMW 覆盖率不断提升的情况，未来优质民营房企通过 CRMW 发债可能成为一种常规化的手段。民企融资困境难破局，政策助力宽信用。市场下行，民企融资困境亟需解决。2022 年 1 至 4 月地产企业债券发行量 1763.99 亿元，同比下降 23%，其中民企仅发 86 亿元，占比仅 4.88%。2021 年起至今民企净融资额持续为负，民企融资渠道收窄并且偿债压力较大，进一步引发了暴雷风险。1）民企增信，融资渠道有望进一步打开。信用保护工具 CDS、CRMW 一方面可以将民企信用风险与市场风险分离，降低整体市场的系统性风险，这与政治局会议提出的“守住不发生系统性风险底线”目标一致。对民企而言，信用保护工具可以提高发行债券的信用等级，降低融资成本，并且由于本次地产周期主要由购房者信心、预期下行导致，被选为示范房企一定程度上也可以增强购房者对企业的信心，恢复企业的信用，不仅促进了债券的发行和购买，还可能促进企业销售的恢复。2）示范分类，政策目标指向优质民企。我国对于信用保护工具设置了较多限制。截至目前，经过深交所备案的信用保护合约核心交易商仅 20 家，信用保护凭证创设机构 13 家，参与者数量有限，或会导致市场活跃度不够，无法切实帮助到整体民营房企融资困境。本次发行的三家民企中，碧桂园、龙湖、美的置业均为当前房地产行业的民企代表，具有开发经营能力强、财务相对稳健等特点。由于行业基本面持续下行，民营房企持续暴雷现状以及购房者、投资者对房地产行业未来发展不确定性的谨慎态度，民企融资困难已成为行业普遍现状。有一些自身经营较好、债务结构合理的优质民企受到整体环境影响同样发债困难，而本次信用保护工具主要针对这类企业，通过帮助企业信用增进完成债券发行，一方面帮助企业完成融资或借新还旧，打通资金流循环链条。另一方面也表明国家区分优质民企和其他暴雷风险民企的意向，进而带动整个市场对优质民营房企信心的恢复。总体来看，CRMW由于其良好的流通性及分散风险能力，并且仅针对某个标的并非主体的特性，后续可能会更多地被民企应用到发债中，在随着优质民企更多使用后可能成为企业继续发债的一项重要条件。本次政策信号意义较强，政策利好已由国企逐步转向优质民企，后续有望出台更多融资端的政策助力企业纾困。风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com3目 录1 信用保护工具保驾护航，助力行业融资破冰................................................................................ 41.1 CDS 创设便利，助力民企标的主体增信..................................................................................41.2 CRMW 快速发展，后续民企应用更为普遍.............................................................................62 民企融资困境难破局，政策助力宽信用...................................................................................... 112.1 当前融资仍以国企为主，民企暴雷风险持续....................................................................... 112.2 民企增信，融资渠道有望进一步打开................................................................................... 112.3 示范分类，政策目标指向优质民企....................................................................................... 12风险因素.............................................................................................................................................. 13图 表 目 录图表 1：CDS 信用事件触发条件............................................................................................ 5图表 2：CDS 结构..................................................................................................................5图表 3：CRMW 结构.................................