房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略：三产就业人数近半，物管开启独立发展

证券研究报告 三产就业人数近半，物管开启独立发展 ——房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略 2022年5月24日 作者： 何缅南 请务必参阅正文之后的重要声明 核心观点 中央持续强化物业行业基层治理作用，物业行业定位“社区治理基层支柱”，从中央到地方的各级政府政策支持力度较强；物业企业在提升全社会就业水平，提高劳动报酬率在初次分配中的比重中作用凸显，并在疫情防控、社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等方面具有较高参与度；政府-企业-居民三者之间的互动性和配合度提升，“优质优价”利于拓展行业整体发展空间。 从国际物管三巨头（爱玛客、索迪斯、FirstService）历史发展的关键节点来看，当前我国正处于服务消费扩张的关键时期（2021年末，我国第三产业的就业人员占比提升至48.7%，第三产业增加值的GDP占比提升至53.3%），近期我国物管企业得益于资本加持和政策导向，目前正处于发展壮大的关键时期，关键点包括：1）社区增值服务的渗透率和单位产值提升空间较大；2）公共服务属性提供“增信”；3）现金为王低杠杆运行。 从与房地产开发关联公司的协同来看，我们认为物管企业虽然脱胎于房地产开发企业，但其自身具备较强的独立发展能力。截至2021年末，我们覆盖的14家重点物管中已有9家第三方在管面积占比超过50%（其中3家超过80%），物管公司对关联方依赖性减弱，独立发展能力提升。 从物管板块的资本市场表现来看，年初至今受到美联储加息、俄乌冲突、新冠疫情冲击、港股集体回撤以及个别房地产企业信用风险的影响，光大AH物管板块出现较大幅度回调；但我们认为行业基本面及发展前景向好的趋势没有改变，随着后续房地产行业流动性回暖、部分民企地产信用问题的厘清及港股市场整体价值逐步回归，物管板块的整体估值有望出现修复。 投资建议关注三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务。 风险提示：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。 1 请务必参阅正文之后的重要声明 目 录 1、观点回顾：前期重点报告核心观点回顾整理 2、政策导向：中央强化物管基层治理作用，地方“政-企-民”互动性提升 4、板块数据：2021年14家重点物管公司营收yoy+48%，归母yoy+51% 5、投资建议：三大主线“稳健国企、估值修复、独立发展” 2 6、风险提示 3、国际对标：物业服务行业崛起的长周期历史节点及典型国际对标公司 请务必参阅正文之后的重要声明 3 1、前期核心观点回顾整理 物业服务企业在较大程度上减轻了基层政府的压力，为后续政策友好打下坚实基础。 ——2020.1《新冠疫情积极作为，物管服务信任提升——物业服务行业抗击新冠疫情点评》 物管科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，是物业服务企业应对人工成本挤压的重要手段。 ——2020.3《物管搭台，科技唱戏——光大证券物业管理及科技行业联合报告》 头部的物业服务企业有望承担起城市综合管理运营平台的功能，成为城市“大管家”。 ——2020.5《从社区到城市，走向更广阔天地——物业服务企业拓展城市服务专题研究报告》 复盘物业行业五年资本市场发展脉络，展现物业服务板块在节点性事件下的表现。 ——2020.6《复盘五年发展历程，展望五大发展趋势——物业服务行业2020年下半年投资策略报告》 物管行业重塑社会形象，体现责任担当，政府-企业-居民的互动性、信任度、配合度提升。 ——2021.1《2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年投资策略报告》 地产股的“隐含价值”定义：1）多元化业务板块有一定规模性和成熟度，具备单独分拆上市条件，但目前尚未分拆；2）开发经营稳健，“三道红线”绿档，信用优势明显，风险溢价较小；3）安全边际高，股息率较高具备吸引力。 ——2021.6《关注“隐含价值”较高的地产龙头——对近期房地产AH板块表现差异的分析及投资建议》 物业服务行业具备可穿越经济周期的增长模式以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，短期市场波动不影响长期发展趋势向好。随着后续地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理、以及港股市场整体价值逐步体现，物管板块的整体估值有望修复。 ——2021.11《 2022：青山依旧在，惯看秋月春风——房地产（物业服务）2022年投资策略报告》 请务必参阅正文之后的重要声明 4 2.1、中央政策：持续强化物业行业基层治理作用 中央持续强化物业行业基层治理作用，把物业服务企业纳入基层治理体系中的一环；各部委积极出台物业服务政策规范行业标准，保障行业健康有序发展；物业企业在提升全社会就业水平，提高劳动报酬率在初次分配中的比重中作用凸显，并在疫情防控、社区养老托幼、居住社区建设、老旧小区改造等方面具有较高参与度。 资料来源：政府部门官网、中国物业协会 日期 中央政府部门 主要政策内容 2021.12.14 住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部 联合发布《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》。提出“居民就结合改造工作同步完善小区长效管理机制形成共识的，方可纳入改造计划。居民对改造后的物业管理模式、缴纳必要的物业服务费用等，集体协商形成共识并书面（线上）确认的，方可开工改造”。 2021.12.17 住房和城乡建设部 发布《完整居住社区建设指南》。鼓励引入专业化物业服务，暂不具备条件的，通过社区托管、社会组织代管或居民自管方式，提高物业管理覆盖度。物业应从管理制度、秩序维护、环境卫生等方面规范相关管理服务内容，并向居民进行公示，接受业主监督。 2021.12.27 国务院 发布《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》。鼓励有条件的地方引进专业化物业服务，建立健全业主和物业服务企业双向选择机制；完善城市居民委员会组织体系，指导和监督业主委员会、物业服务企业依法履行职责。 2022.3.5 国务院 发布《政府工作报告》。提出“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，在规划、用地、用房等方面给予更多支持。促进家政服务业提质扩容”，“积极应对人口老龄化,优化城乡养老服务供给,支持社会力量提供日间照料、助餐助洁、康复护理等服务,鼓励发展农村互助式养老服务,推动老龄事业和产业高质量发展”。 2022.3.23 国家卫生健康委、住房和城乡建设部等九部门 联合发布《关于开展社区医养结合能力提升行动的通知》。提出“有条件的社区卫生服务机构、乡镇卫生院或社区养老机构、特困人员供养服务设施（敬老院）等可利用现有资源，内部改扩建社区（乡镇）医养结合服务设施”，“社区卫生服务机构和乡镇卫生院利用现有资源提供养老服务的，涉及建设、消防、食品安全、卫生防疫等有关条件，在