房地产行业：“定向降息”支撑购买力，再释积极信号提振需求

“定向降息”支撑购买力，再释积极信号提振需求[Table_Industry][Table_ReportTime]2022 年 5 月 24 日股票报告网请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com2证券研究报告行业研究[Table_ReportType]行业点评报告[Table_StockAndRank]房地产 行业投资评级看好[Table_Author]江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+86 18621759430邮箱： jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDA SECURITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031[Table_Title]“定向降息”支撑购买力，再释积极信号提振需求[Table_ReportDate]2022 年 5 月 24 日摘要:[Table_Summary][Table_Summary]5 年期 LPR 单独下调 15bp，再释“稳地产”积极信号。5 月 20 日，5 年期 LPR 大幅下调 15bp 至 4.45%。本次基准利率下调有两个特点：1）5年期 LPR 首次单独下调，对症下药“稳地产”，再次释放稳地产的积极信号。2）大幅下调 15bp，叠加 15 日《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》中下调按揭利率下限，房贷利率有望加速下行。15 日央行下调按揭利率下限后，广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳等 20 城出现了 4.4%的房贷利率，按揭利率快速向下限靠拢，考虑到目前市场尚未企稳，仍有 66bp 下行空间，后续按揭利率有望加速下行,能有效支撑居民购买力，促进市场销售恢复。历次降息房地产市场和行情走势。2008 年以来，央行分别于 2008 年 9月，2012 年 6 月，2014 年 11 月和 2019 年 8 月开启四轮降息。1）2008年 9 月-2008 年 12 月，1 年期存款基准利率下调 4 次，下调幅度 189bp，1 年期贷款利率下调 5 次，下调幅度 216bp；首次降息后 3 个月跌幅收窄销售企稳，首次降息后 6 个月商品房当月销售面积增速回正，第三、第四次降息后，市场整体触底回升，申万房地产指数涨幅超过沪深 300指数,后续随着其他宏观和房地产行业的宽松政策，房地产板块走势更加优于沪深 300。2）2012 年 6 月和 7 月两次降息，1 年期存款利率下调50bp，1 年期贷款利率下调 56bp，降息后 6 个月商品房销售面积同比回正。降息后股票市场仍延续下行趋势，但受益于前期 2011 年底房地产政策开始宽松，并且 3 月央行表态支持首套房贷款需求，房地产板块表现优于沪深 300。3）2014 年 11 月-2015 年 10 月 6 次降息，1 年期存款和贷款基准利率分别下调 125bp、140bp；首次降息后第 5 个月，商品房销售面积同比回正;2014 年底降准后股票市场行情普遍上涨，受益于2014 年-2015 年房地产调控放松周期，房地产板块表现始终优于沪深300。4）2019 年 8 月-2020 年 4 月，1 年期 LPR 下调 5 次，下调幅度46bp，5 年期 LPR 下调 3 次，下调幅度 20bp；首次降息 9 个月后疫情影响消退商品房销售面积同比转正；2019 年房地产调控收紧，房地产板块走势逊于沪深 300。历次降息周期除 2020 年受疫情干扰外，商品房销售面积同比跌幅均在首次降息约 1 个季度后企稳回升，2 个季度后销售面积同比回正；在 2008 年、2012 年和 2014 年三轮调控中，由于房地产市场下行时间较长，国家出台相应力度较大的调控宽松政策，因此在每轮降息后，房地产板块的走势均优于沪深 300 走势，但 2020 年由于政策放松力度较小、市场回暖速度较快，房地产板块逊于沪深 300。本轮降息房地产市场和行情走势展望。历次降息房地产板块多次迎来上涨，龙头房企涨幅较大。需求端持续发力，政策力度逐步加大，市场有望企稳回升。我们认为当前房地产行业经营最困难的时期或已过，随着市场的逐步企稳，国央企有望加速扩表，民企缩表的速度也将放缓，因此建议重点关注大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，及区域优势房企滨江集团、旭辉控股等。考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和华发股份。风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。股票报告网请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com315 年期 LPR 大幅下调 15bp，再释放按揭利率下行空间......................................................... 42历次降息房地产市场和行情走势...............................................................................................43本轮降息房地产市场和行情走势展望.......................................................................................8风险因素.............................................................................................................................................. 13图 表 目 录图表 1：贷款市场报价利率 LPR............................................................................................................................4图表 2：金融机构人民币贷款平均加权利率....................................................................................................4图表 3：2008 年-2009 年基准利率......................................................................................................................5图表 4：2008-2009 年商品房当月销售面积及同比增速............................................................................5图表 5：2008 年降息后房地产走势表现优于沪深 300..........................................