房地产行业研究：信贷支持持续增强，销售恢复仍需时间

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 2004 沪深 300 指数 4078 上证指数 3147 深证成指 11455 中小板综指 11572 相关报告 1.《五年期 LPR 下调 15BP，稳楼市决心坚定-地产行业点评》，2022.5.20 2.《房贷利率下行已定，静待政策宽松加码-地产行业周报》，2022.5.15 3.《首套房利率重大调整，积极加仓地产-地产行业点评》，2022.5.15 4.《政策放松全面加码，坚定信心加仓地产-地产行业点评》，2022.5.14 5.《改善需求引领复苏，品牌房企或有超额收益-地产行业专题报告》，2022.5.10 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 信贷支持持续增强，销售恢复仍需时间 行业点评  本周地产物业板块指数反弹力度较弱。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+0.6%，在各板块中位列第 26；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+3.5%，在各板块中位列第 14。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.6%，沪深 300 指数涨跌幅为+2.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-1.6%和+0.8%。  无重点城市集中土拍，土拍市场延续低温。本周全国 300 城宅地成交建面348 万㎡，单周环比-57%，单周同比-86%，平均溢价率 4%。2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 14968 万㎡，累计同比-56%；年初至今，建发房产、绿城中国、华润臵地、中海地产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。  宽松政策持续出台，销售恢复仍需时间。2022 年 3 月份以来，除一线城市外，全国大部分城市均有宽松政策出台稳定楼市，本周市场基本面较好的杭州、成都等新一线城市也有松绑限购政策出台，但由于市场情绪、政策落地时间和疫情影响，市场销售仍较低迷：2022 年 1-4 月，全国商品房销售金额同比下降 29.5%，4 月单月同比下降 46.6%；从高频数据看，本周（5 月14 日-5 月 20 日），40 个城市新建商品房成交合计 389 万平米，周环比-8%，周同比-45%，月度累计同比-49%，年度累计同比-41%；17 个城市二手房成交合计 140 万平米，周环比-13%，周同比-34%，月度累计同比-24%，年度累计同比-35%，市场销售的恢复仍需时间。  首套房贷款利率下限下调叠加五年期 LPR 下调，房贷利率持续下降。继 5月 15 日央行和银保监会下调首套房贷款利率下限（-20BP）后，5 月 20 日央行将五年期 LPR 下调 15BP 至 4.45%，创实施 LPR 机制以来的最大单次降幅，远超市场预期。自上而下的利率调整也带动了各地方房贷利率的下行，5 月贝壳百城首套、二套房贷款利率分别为 4.91%和 5.32%，较 2021年 10 月最高点分别下降 81BP 和 66BP。对标历史房贷利率水平，我们认为当前房贷利率水平仍有一定下降空间。  五家民企获信用保护工具，民企融资有望恢复。5 月 16 日，碧桂园、龙湖、美的臵业 3 家民营房企被监管机构选定为示范房企，发行债券获信用保护工具支持（包括信用违约掉期、信用风险缓释凭证等），并于本周陆续发行境内信用债。而 5 月 19 日，旭辉、新城也获得信用保护工具支持，将于下周发行融资产品。5 家民营房企启动信用保护工具融资，一方面在市场销售恢复前稳定相对优质民企的现金状况，另一方面也能适度提升市场信心，相关房企有望获得阿尔法收益。 投资建议  我们认为房贷利率仍有下降空间，各城市将持续出台调控宽松政策促进楼市稳定，市场基本面好的一二线、长三角城市有望率先企稳回暖。地产板块，推荐重点布局优质城市、产品服务力强的绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，我们认为金科服务短期有超跌反弹的机会，此外，自身成长能力较强的物业公司，当前也具有长期配臵价值，推荐碧桂园服务。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；疫情影响市场恢复；多家房企出现债务违约 155516901825196020952230210524210824211124220224国金行业 沪深300 2022 年 05 月 22 日 资源与环境研究中心 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 4 月全国销售数据、5 月 LPR 和房贷利率情况................................................ 4 行情回顾........................................................................................................ 5 地产行情回顾 ............................................................................................. 5 物业行情回顾 ............................................................................................. 5 数据跟踪........................................................................................................ 6 宅地成交 .................................................................................................... 6 新房成交 .................................................................................................... 7 二手房成交 ................................................................................................. 9 重点城市库存与去化周期 .......................................................................... 10 地产行业政策和新闻 .......................................................................