房地产行业点评：五年期LPR下调15BP，稳楼市决心坚定

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 王祎馨 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 五年期 LPR 下调 15BP，稳楼市决心坚定 事件  2022 年 5 月 20 日，中国央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）维持在 3.70%不变；将五年期贷款市场报价利率（LPR）从 4.60%下调至 4.45%。 评论  五年期 LPR 获最大降幅，稳房地产市场决心坚定。继 5 月 15 日央行和银保监会下调首套房贷款利率下限、5月 18 日李克强总理指出要“稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展”后，央行将五年期 LPR 下调 15BP 至 4.45%，创实施 LPR 机制以来的最大单次降幅，远超市场预期。与此前调整LPR 不同的是，此次一年期 LPR 并未调整，大幅下调五年期 LPR，可视为定向为房贷降息，一方面反映了当前房地产行业严峻的形势（我们在外发报告《政策放松全面加码，坚定信心加仓地产》中论述了预判房贷利率下下行的理由），另一方面体现了中央支持刚性和改善性住房需求、稳定房地产市场的决心。  增量存量均受益，促进需求释放。自宣布下调首套房贷利率下限以来，各地银行积极推进，截至 5 月 19 日，据不完全统计，已有广州、深圳、重庆、郑州、宜宾等 20 个城市出现 4.4%的房贷利率（涵盖一二三四线城市）。而此次下调 LPR 后，首套房贷款利率下限调整为 4.25%（为历史较低水平），二套房贷款利率下限调整为 5.05%，以首套房贷款 100 万（30 年等额本息）为例，4.25%的利率较 4 月份全国主流房贷利率 5.17%，月供降低 550 元，总还贷额降低 20 万。对于增量市场，无论购买首套还是二套住房，贷款利率均有下降，预计能有效促进购房需求的释放；同时对于存量市场，房贷利率也将随着 LPR 的变动下调，存量房还贷压力也将有所减小，能适度提升居民购买力。  短期房贷利率下限再下调难度较大，后续政策或更注重协同性。①调整首套房贷款利率下限以及 LPR 下调15BP 已属于较为重大的利率调整，上一次调整利率下限是在 2019 年 8 月（推行房贷利率与 LPR 挂钩），我们认为短期全国层面再次对贷款利率进行调整的可能性较小。②若在一系列的宽松政策出台后，房地产市场仍持续处于低迷状态，后续的政策出台或更加注重协同性，目前虽然房贷利率有下调且多数城市放开限购要求，但仍有部分城市二套房首付比例较高，二套房认定标准也较为严格，购房门槛相对较高，预计后续首付比例将继续下调、限贷标准或扩大松绑范围，各类政策协同发力促进房地产市场稳定发展。  2021 年下半年市场销售面积基数较小，预计 2022 年三季度出现同比回升。本轮调控宽松从 2022 年 3 月份开始，截至目前，信贷端多数城市房贷利率和首付比例都有下调；需求端除了一线城市外，大部分城市（包括杭州、成都等基本面好的新一线城市）都有放开限购限售要求；供给端对房企预售资金监管已经放松、对民企融资支持也在陆续加大等，对标 2014-16 年周期，政策宽松从 2014 年 6 月启动，8 月起全国商品房销售同比降幅逐步减小，2015 年初同比恢复增长，调整周期在半年以上。本轮调控周期中受到疫情扰动以及 2021 年上半年高基数的影响，预计 2022 年上半年市场销售同比仍然为负，假设 2022 年下半年市场销售回归前五年平均水平，在 2021 年下半年低基数背景下，预计三季度起（8 月）月度销售面积同比回正，且基本面好的一二线、长三角城市将率先回暖。 投资建议  目前房地产调控宽松政策持续出台，坚定看好地产全年行情，预计基本面好的一二线、长三角城市将率先企稳回暖，且改善需求或是本轮市场回暖的牵引。首推重点布局优质城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、招商蛇口。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；疫情影响市场恢复；多家房企出现债务违约 证券研究报告 2022 年 05 月 20 日 资源与环境研究中心 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 股票报告网行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................6 图表目录 图表 1：LPR 品种历史走势图 .........................................................................3 图表 2：2017-2022 年全国商品房月度销售面积（万方）................................3 图表 3：30 年 100 万元房贷月供和总还款测算（等额本息） ..........................3 图表 4：近期推出 4.4%房贷利率城市统计 ......................................................4 图表 5：A 股地产公司 PE 走势 .......................................................................4 图表 6：港股地产公司 PE 走势.......................................................................5 图表 7：港股物业公司 PE 走势.......................................................................5 图表 8：覆盖公司估值情况 .............................................................................5 股票报告网行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表附录 图表 1：LPR 品种历史走势图 来源：中国人民银行，国金证券研究所 图表 2：2017-2022 年全国商品房月度销售面积（万方） 时间 1-2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2017 年 14054 14981 12620 13165 19842 11689 12188 17467 14248 16314 22840 2018 年 14633 15455 1