疫情对上海房地产市场的影响及未来趋势研判

疫情对上海房地产市场的影响及未来趋势研判同策研究院12022年5月Contents目录一、.疫情对上海经济及房地产的影响二、疫情后上海房地产市场政策导向三、疫情冲击下2022年上海房地产市场的预判四、疫情后上海房地产市场的机会建议2一 、 疫 情 对 上 海 经 济 及 房 地 产 的 影 响34两次疫情宏观经济背景不同-12-60612201920202021中国美国英国德国新加坡日本(2)0246810121416182016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-02中国美国德国英国2020年疫情所处的宏观经济背景2022年疫情所处的宏观经济背景欧美与中国的CPI情况不同国家GDP增长情况经济负增长高通胀货币宽松热钱流入我国货币收紧热钱流出我国2019年7月降息25个基点2019年9月降息25个基点2019年10月降息25个基点2020年3月降息50个基点外汇储备增加了1896亿美元2020年3月-2021年12月3月17日，美联储加息25个基点5月5日，美联储加息50个基点年内还有几次加息外汇储备减少1304亿美元2021年12月-2022年4月房企融资容易2020年房企债券融资12132亿元利率：国央企4%；民企5-6%房企融资难一季度融资额：1667亿数据来源：wind ，同策研究院5两次疫情上海房地产市场不同2020年上海房地产市场背景2022年上海房地产市场背景房地产市场周期趋势房地产市场周期趋势-0.3-0.2-0.100.10.20.30.005.0010.0015.0020.0025.0030.002012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-09M1:同比M1:同比（2020年数据）bp预测-0.3-0.2-0.100.10.20.30.005.0010.0015.0020.0025.0030.002012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-09M1:同比M1:同比（2020年数据）bp预测上升下降土地市场地王频现楼市火爆抢房频现土地市场低迷国央企托底楼市低迷房地产政策走向房地产政策收紧？本报告核心2020年三道红线贷款额度集中度管理2021年二手房指导价三价就低积分制、假离婚，法拍房数据来源：wind ，同策研究院6上海疫情发展情况及对经济的短期冲击自3月27日浦东开启封控后，上海正式封城。短期来看，由于封控举措，上海几乎停止所有线下活动，并由此造成短期工地停工，投资活动中断；客运及货运停滞造成线下、线上消费锐减。随着疫情持续，更进一步引发产业链运转危机及居民收入减少造成的衍生短期冲击25,173100110021003100410051006100050001000015000200002500030000本土新冠肺炎无症状感染者（左轴）本土新冠肺炎确诊病例（右轴）2022年上海每日新增本土无症状感染者及确诊病例例例3月28日浦东封控1003005007009001100130015000204060801001201401602022-01-012022-02-012022-03-012022-04-01整车货运流量指数（左轴）地铁客运量（右轴）2022年上海整车货运流量指数及地铁客运量万人数据来源：上海新闻发布数据，G7智慧物联网大数据2.75%27.33%54.44%-12.03%-75.87%-37.94%-31.37%77.55%15.68%26.46%36.09%26.59%64.94%23.77%68.63%184.18%840.65%193.51%72.98%-55.09%53.90%-0.77%-7.64%-34.13%7.28%-5.41%-20.11%5.02%20.56%-44.61%-85.74%(2.00)0.002.004.006.008.0010.00020406080100120140商品住宅成交面积（万平米）同比增速（%）-右轴72022年4月上海新建商品住宅成交11.56万平米，同比下降85.74%。上海市场受疫情影响较为明显，通过两次疫情均表现出这一特征。2020年1月份疫情开始，上海当月同比进入负增长；今年1月份和2月份新房成交量同比增长分别为5.02%和20.56%，3月份疫情开始后，增速为-44.61%。4月份降幅进一步扩大，达到-85.74%，并且已经超过上次疫情最大降幅-75.87%。2020年疫情对上海楼市影响约4个月，疫情后属于“V型”反弹。上海新建商品住宅月度成交趋势情况数据来源：dataln，同策研究院疫情对于上海新建商品住宅市场的影响82022年4月上海二手住宅成交7.6万平米，同比下降95.54%。二手房市场受疫情影响也较为明显，2020年疫情影响下1月份进入负增长，5月份市场恢复，呈现“V型”反弹走势。今年二手房市场受到“二手房调控+疫情“双重影响。下行压力较大。36.20%28.78%20.46%-35.83%-78.20%-40.27%-6.71%18.17%-1.28%41.50%45.03% 42.05%72.40% 82.18%102.27%305.74%315.06%126.19%-6.80%-15.95%21.02%-19.26%-40.04%-61.24%-51.96%-56.16%-56.08%-68.50%-26.93%-65.07%-95.54%(1.50)(1.00)(0.50)0.000.501.001.502.002.503.003.50050100150200250300350400二手住宅成交面积（万平米）同比增速（%）—右轴上海二手住宅月度成交趋势情况疫情对于上海二手住宅市场的影响数据来源：dataln，同策研究院9目前来看，上海疫情对于上海房地