房地产行业重大事项点评：降息之后的房地产市场

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 降息之后的房地产市场 房地产行业重大事项点评｜2022.5.20 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基础设施和现代服务产业分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务联席首席分析师 S1010517050001 李宗儒 房地产和物业服务分析师 S1010521070008 预计按揭利率下降将推动市场复苏，二三线城市政策仍将持续发力。行业格局也在发生持续的变化。我们看好对交易量弹性最大的线上线下房屋交易服务平台贝壳，看好高信用的地产蓝筹，推荐保利发展、金地集团、万科 A、招商蛇口、美的置业、滨江集团、华发股份、绿城中国、龙湖集团、华润置地和建发股份。 ▍按揭利率下降预计将推动市场复苏。5 年期 LPR 利率下调至 4.45%，首套房按揭贷款利率定价下限下调到 4.25%。首套房按揭贷款利率定价下限距离 2021 年底个人住房贷款加权平均利率，低了 138 个基点。在按揭定价比长端 LPR 有明显加点的情况下，在很短时间内连续下调首套按揭贷款利率定价下限，和 5 年期 LPR 利率，1 年期的 LPR 利率却没有调整，这体现了货币政策急切关注居民负债意愿不足、个人住房贷款呈现罕见净偿还的现状（住房贷款 2022 年 4 月下降 605 亿元）。从历史上来看，利率下降超过 130 个 BP，一般意味着其他房地产需求限制政策同时放开，并会对需求产生正面影响。 ▍一线城市市场复苏主要取决于疫情进展。当前，北京、上海等地二手房带看和履约，新房销售中心的开放，都受局部地区疫情发展的影响。从历史上来看，一线城市的按揭利率定价普遍低于二三线城市，利率下降对市场的影响可能更大。假设三季度之后局部疫情逐渐平息，我们认为即使没有其他政策，一线城市二手房交易也将复苏。由于疫情的原因，容积率较低、房龄较新的中大户型可能较受市场追捧。 ▍二三线城市市场的复苏，还有待政策继续发力。我们注意到，在过去三个月，各地因城施策，支持刚需和改善性需求。不同城市虽然政策具体内容不同，但限购、限贷、限价、限售的放开尺度总体越来越大，政策出台的速度越来越快。以一个整体而言，二三线城市四限放松的空间仍然不小，配合利率的下行，我们相信市场也有可能在三季度明显复苏。 ▍企业资金成本负担普遍下降，项目盈利质量预期稳定，投资意愿有望缓慢复苏。一季度惨淡的销售情况，令企业即使融资渠道通畅，也缺乏投资意愿。中期而言，我们认为市场利率下降（尽管这次没有调整一年期的 LPR），也有利于优质地产企业降低资金成本。行业竞争格局调整，土地市场竞争较为理性，蓝筹房企迎来了稳定拓展高质量土地的窗口。我们相信，企业的投资意愿也会有所提升。 ▍风险因素：由于部分地产企业资产在内，负债在外，美元债可能存在的汇率风险。一些四线城市已经缺乏政策放松空间，按揭定价也可能高于一线，市场活仍存在压力。尽管有 CDS 等政策支持工具，但资金紧张的一些企业债券展期，甚至违约的局面仍未结束。 ▍行业复苏和格局调整并存，看好蓝筹房企。我们认为，对地产行业至关重要的按揭贷款利率正在加速下降，各地的需求侧四限措施正在加速放开，行业基本面有望在三季度迎来复苏。与此同时，行业格局也正在发生空前的调整。我们看好对交易量弹性最大的线上线下房屋交易服务平台贝壳，看好高信用的地产蓝筹，推荐保利发展、金地集团、万科 A、招商蛇口、美的置业、滨江集团、华发股份、绿城中国、龙湖集团、华润置地和建发股份。 房地产行业 评级 强于大市（维持） 股票报告网 房地产行业重大事项点评｜2022.5.20 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 表 1：30 年期限之下不同按揭利率水平的月供差异 贷款金额（元） 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 4,000,000 利率 月供（元） 去年高点水平 5.73% 2,912 5,823 8,735 11,646 23,292 当前水平 5.17% 2,736 5,473 8,209 10,945 21,890 上一期 LPR 4.60% 2,563 5,126 7,690 10,253 20,506 最新一期 LPR 4.45% 2,519 5,037 7,556 10,074 20,149 LPR-20bps 4.25% 2,460 4,919 7,379 9,839 19,678 资料来源：中国人民银行官网，中信证券研究部 图 1：历史上按揭利率下降和销售额的关系（%） 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE（x） （交易币种） 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 万科 A 买入 19.25 1.94 2.10 2.26 2.54 9.9 9.2 8.5 7.6 万科企业 买入 18.38 1.94 2.10 2.26 2.54 7.7 7.1 6.6 5.9 招商蛇口 买入 13.64 1.16 1.29 1.23 1.11 11.8 10.5 11.1 12.2 保利发展 买入 17.19 2.29 2.46 2.72 3.35 7.5 7.0 6.3 5.1 金地集团 买入 13.16 2.08 2.03 1.97 2.10 6.3 6.5 6.7 6.3 龙湖集团 买入 39.45 3.69 3.46 3.81 4.19 8.6 9.2 8.4 7.6 华润置地 买入 35.00 3.73 4.14 4.53 4.93 7.6 6.8 6.3 5.8 滨江集团 买入 8.24 0.97 1.12 1.23 1.31 8.5 7.3 6.7 6.3 绿城中国 买入 13.48 1.78 1.99 2.07 2.17 6.1 5.5 5.3 5.0 美的置业 买入 15.48 3.16 2.92 3.40 5.11 4.0 4.3 3.7 2.4 华发股份 买入 7.79 1.51 1.65 1.81 1.82 5.2 4.7 4.3 4.3 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 5 月 19 日收盘价 股