房地产行业2022年5月LPR下调点评：五年期LPR超预期下调后，地产信心能恢复吗？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 5 月 20 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《房企 2021 年年报及 2022 年一季报综述：行业盈利承压，货币资金 5 年来首现负增长；房企分化加剧，总体趋向稳健经营》20220517 《房地产 2022 年 4 月统计局数据点评：地产核心指标持续下行；基本面提振迫在眉睫》20220517 《央行下调房贷利率下限释放强信号，预计后续行业在金融层面的政策将密集出台—关于央行调整首套房贷利率下限的点评》20220516 《金地集团：增长与稳健并重，高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间》20220505 《2022 年中央政治局会议点评：政治局会议支持各地动态优化地产政策，市场信心及行业供需修复可期》20220429 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 2022 年 5 月 LPR 下调点评 五年期 LPR超预期下调后，地产信心能恢复吗？ 2022 年 5 月 20 日，最新公布的贷款市场报价利率（LPR）结果显示，1 年期 LPR 报 3.7%，与上次持平；5 年期以上品种报 4.45%，较上次下降 15BP。 点评 非对称性降息体现了货币政策进一步加大对地产等重点领域的支持力度。5 年期 LPR本月下调 15BP 至 4.45%，时隔 3 个月再度下调，也创下了历史最大降幅，超出市场预期，也是至今为止唯一一次单独下调 5 年期品种。结构性降息体现了在当前稳增长的关键期，宽信用力度加码，强化对重点领域和薄弱环节的支持力度，稳地产对于经济增长的重要性提升。 我们认为金融数据走弱、地产销售景气度持续低迷是此次 5 年期 LPR 下调的主要原因。1）4 月信贷、社融数据均大幅走低，意味着央行宽信用力度有望加码，当前降低企业融资成本和居民贷款利率的迫切性进一步增强。2）通过一系列行业内部政策调整后，房地产行业基本面仍然承压。4 月销售景气度低迷叠加疫情反复的影响下，住宅销售面积同比锐减 42.4%，创下 2007 年以来的单月最大降幅，地产基本面的提振迫在眉睫。 我们认为 5 年期 LPR 下调将带动房贷利率下行，对购房成本下降、激活合理住房消费需求起到更直接的传导效果。1）央行先后下调首套房贷利率下限和房贷利率基准，后续各地房贷利率将进一步下行。结合日前央行下调首套房贷利率下限，首套普通自住房贷利率下限下调至 4.25%（详见我们此前的报告《央行下调房贷利率下限释放强信号，预计后续行业在金融层面的政策将密集出台》）。2）购房成本降低：以首套房贷 100 万元贷款 30 年为例计算，本次下调利率后，月供将减少 89 元，总利息支出减少约 3.21 万元。3）支持合理需求释放，增强市场信心。本次 LPR 下调以及下调首套房贷利率下限均体现了央行稳定有效需求的决心。从过往周期来看，降息周期通常被包含在行业政策宽松周期中，销售上行始于降息后 2-3 个月（详见我们的报告：《五年期 LPR 时隔 21 个月首度下调，行业政策仍需进一步改善；继续看好地产板块》）。降息和行业宽松同时出现时，基本面有改善预期，或带动行业量价企稳。 5 年期以上 LPR 的下调增强了购房者信心，但对需求总量的提振作用仍有待观察，观望情绪尚在。我们认为从实际政策落地效果来看，房贷利率调整起到的作用相对有限，后续金融口若有更多市场有效性更强的信贷政策（例如央行发文降低商贷首付比例下限、地方继续调整“认房认贷”标准等等）配合其他行业政策宽松，并能在更高能级的核心城市扩围，方能起到更加有效的提振市场信心的作用。 投资建议： 虽然当前房地产行业基本面尚未改善，但宏观宽松和行业宽松都较为确定，本次 5年期以上 LPR 超预期的下调对于房地产市场的信心提振有一定利好。我们认为当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”，虽然政策对市场的传导仍需要时间，但基本面的企稳预期开始逐步增强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受 beta 行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润臵地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。 风险提示： 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 股票报告网 2022 年 5 月 20 日 2022 年 5 月 LPR 下调点评 2 图表 1. 2022 年 5 月 1 年期 LPR 报 3.7%，与上次持平；5 年期以上品种报 4.45%，较上次下降 15BP 3.704.453.503.703.904.104.304.504.704.905.102019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-05LPR贷款市场报价利率(LPR):1年（%）贷款市场报价利率(LPR):5年（%） 资料来源：央行，中银证券 图表 2. 报告中提及上市公司估值表 公司代码 公司简称 评级 股价 市值 每股收益(元/股) 市盈率(x) 最新每股净资产 (元) (亿元) 2020A 2021E 2020A 2021E (元/股) 600048.SH 保利发展 买入 17.19 2,057.69 2.29 2.38 7.51 7.22 14.78 600383.SH 金地集团 买入 13.16 594.12 2.08 2.19 6.33 6.01 13.94 001979.SZ 招商蛇口 未有评级 13.64 1,080.73 1.16 1.38 11.76 9.91 10.67 0960.HK