房地产行业点评：五年期LPR下调15bp，按揭利率加速下行

行业点评 五年期 LPR 下调 15bp，按揭利率加速下行 行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2022 年 05 月 20 日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业点评*地产*高能级城市加入松绑行列，政策发力支持改善需求》 2022-05-17 《行业点评*地产*按揭利率下行空间进一步打开，关注地产及产业链机会》 2022-05-15 《行业点评*地产*多城松绑限购限售，楼市步入实质改善》 2022-04-05 《行业点评*地产*“稳经济”仍须“稳地产”，政策端有望持续发力》 2022-03-05 《行业点评*地产*政策端暖风频频，稳地产意图明显》 2022-01-19 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十八：市场信心仍待修复，政策亟待加大发力》2022-01-24 《行业点评*地产*收并购加速市场“出清”，行业格局有望重塑》 2021-12-20 《行业 2022 年度策略报告*地产*破困局，望新机》 2021-12-08 《行业点评报告*地产*政策修复预期持续升温，信心重塑仍需时日》 2021-11-11 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 研究助理 王懂扬 一般证券从业资格编号 S1060120070024 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 事项： 据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022 年 5 月 20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.7%，维持前值不变；5 年期以上 LPR为 4.45%，较上月的 4.6%下调 15BP。 平安观点：  LPR 改制后首次 5 年期下降 15bp，引导房贷利率下行信号意义较强。5月 5 年期 LPR 下调至 4.45%，较上月 4.6%下降 15bp，创 LPR 改制后 5年期最大单次降幅。按照总价 100 万、首付 5 成、按揭利率 4.6%，30 年按揭，等额本息还款方式下对应月供为 2563 元/月，若按揭利率降 15bp，对应月供下降比例为 1.7%。结合 5 月 15 日央行下调首套房房贷利率下限至 5 年期 LPR 减 20bp，即意味着本月 5 年期 LPR 下调后，最低首套房房贷利率可降至 4.25%，按揭利率下调空间进一步打开，引导房贷利率下行信号明显。  按揭利率快速下行，后续有望延续改善。4 月贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.17%，为 5 月 5 年期 LPR 的 1.16 倍，上浮比例仍处于历史较高水平。对比 2009Q2 和 2016Q3 两轮低点，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距，当前按揭利率潜在下行空间依旧充足。基准利率方面，对比 5 月 5 年期 LPR 与历史值及 5 年以上中长期贷款利率，当前 5 年期 LPR 已处于历史低位，后续按揭利率改善或在基准加点方面优化。据财联社报道，央行下调最低首套房贷款利率后，本周郑州、天津等地陆续将首套利率下调至 4.4%（4 月 5 年期 LPR 减20bp），预计后续更多压力型城市首套房贷利率向下限靠拢。  二季度末及三季度初为销售观察窗口期，本轮复苏斜率或不及过往。近期政策松绑力度及城市能级持续上升，首付比例、按揭端等加大发力，叠加近期疫情逐步得到控制，多重因素有望形成共振，为销售企稳奠定基础。但考虑楼市信心不足、疫情反复导致购房者收入预期走弱，本来销售复苏弹性或不及过往周期（2008-2009 年、2014-2016 年）。房企方面，随着政策维稳及多举措化解房企信用风险，我们认为房企间将加速走向分化，下半年民企现金流有望得到缓解，强运营强信用的央国企及优质民企或将更积极把握拿地窗口期，迎来发展机遇。  投资建议：随着政策发力及疫情后复苏形成共振，我们认为二季度末三季度初为楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科 A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设等。物管板块估值已至历史低位，随着政策松绑及房企资金改善，有望带来优质物企估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。 证券研究报告 股票报告网 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产·行业点评 2/ 3  风险提示：1）房地产行业短期波动超出预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及时性低于预期风险。 图表1 当前房贷利率与历史主要低点对比 个人住房加权利率（%） 基准利率（%） 相对基准差值（pct） 比例 2009Q2 4.34 5.94 -1.6 0.73 2016Q3 4.52 4.9 -0.38 0.92 2022Q1 5.49 4.65 0.84 1.18 2022.4 5.17 4.45(5 月) 0.72 1.16 资料来源：wind，平安证券研究所 股票报告网 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐 （预计 6 个月内，股价表现强于市场表现 20%以上） 推 荐 （预计 6 个月内，股价表现强于市场表现 10%至 20%之间） 中 性 （预计 6 个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回 避 （预计 6 个月内，股价表现弱于市场表现 10%以上） 行业投资评级: 强于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现强于市场表现 5%以上） 中 性 （预计 6 个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间） 弱于大市 （预计 6 个月内，行业指数表现弱于市场表现 5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此