房地产行业最新观点及14月数据深度解读：疫情拖累基本面，竞争格局改善逻辑或将逐步验证

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2022 年 05 月 19 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-4 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 4 月单月销量同比增速-39.0%，较 3 月负增长扩大 21.3 PCT，疫情对降幅扩大有重要影响；根据高频数据判断 5 月销售总量承压，但部分城市二手房销售或领先好转，疫情成为影响复苏节奏的主要因子；政策底部已出现，且在房价转为下行压力和资金链压力转大背景下政策或持续改善，判断行业竞争环境改善或成为估值提升的更重要逻辑，后续将“更关注逻辑的验证”，即需求的改善； ❑ 4 月房地产投资同比增速回落至-10.1%，较 3 月份负增长扩大 7.7 PCT，土地购置费滞后计入或将延续其下滑趋势； 4 月新开工同比增速为-44.2%，较 3 月份负增长扩大 21.9 PCT，销售市场持续不景气仍对企业开工意愿造成影响； 4 月竣工面积同比增速为-14.2%，较 3 月负增长略微收窄 1.3 PCT，主因或是房企资金链仍处于较弱状态，施工强度尚未回到正常水平，但边际有所好转。往后看，随着销售复苏，维持弹性：“竣工>开工>销售>房地产投资>拿地”判断； ❑ 4 月到位资金同比增速为-35.5%，较 3 月负增长扩大 12.5 PCT，结构上国内贷款韧性更强，同比负增长收窄至-28.0%；自筹资金受二级市场影响，债券新发行意愿较低，同比负增长扩大至-6.6%；定金及预付款、个人按揭受销售市场影响同比负增长分别扩大至-53.0%、-42.4%； 目前货币活化指数继续下降，行业经营层面资金链稳健性亦处于低位，新房价格或滞后有持续回落压力，部分区域新房和二手房房价倒挂减少； ❑ 投资建议：行业配置逻辑已经从第一阶段的“更关注政策”和第二阶段的“更关注逻辑”（竞争格局改善），到当下的“更关注逻辑的验证”，建议关注销售的积极变化和政策更针对改善型需求的针对性发力，重视“降斜率，更持久复苏”的长期可能特点带来的少数龙头机会； 房地产角度，建议持续关注“招保万金中华龙” （招商蛇口，保利发展，万科 A，金地集团，中国海外发展，华润置地，龙湖集团）等，关注有边际变化的：越秀、绿城，华侨城等。若基本面筑底，第二阶段可关注部分有商业模式优化的弹性民企，如金科股份等。区域型公司关注：建发股份等，部分区域型公司有一定博弈空间，但需关注货值对销售增长的保障，以及去化率的持续性。现金流隐匿性大或从来都是依赖负债为主周转的标的建议回避； 产业链角度，重视产业链上各细分板块供应商的估值修复，关注轻工、建材、家居家电等相关板块的估值修复弹性； 生态链角度，重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；关注 REITs标的长赛道布局。 ❑ 风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，预售资金监管等政策改善不及预期，市场流动性改善不及预期，海外流动性收紧超预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 145 3.1 总市值（亿元） 18355 2.4 流通市值（亿元） 17337 2.8 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -9.4 26.3 6.3 相对表现 -5.2 43.8 29.4 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《基本面底部逐渐接近，中长期看竞争格局改善——房地产行业最新观点及 1-3 月数据深度解读》2022-4-19 1、《五持续收善--样本2022-02、《销售和投资后续或仍面临下行压力，重视竞争格局改善中长期逻辑——房地产行业最新观点及 1-2 月数据深度解读》2022-3-16 2、《销短逻辑共振的观点》3、《需求未见明显好转，政策有待持续改善——房地产行业最新观点及 1-12 月数据深度解读》2021-1-20 3、《五续收窄善》20 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 路畅 S1090521010001 luchang1@cmschina.com.cn -30-20-100102030May/21Sep/21Dec/21Apr/22(%)房地产沪深300疫情拖累基本面，竞争格局改善逻辑或将逐步验证 股票报告网 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从招商证券资金链水平指标，货币活化等指标关注房价和行业风险阈值。 事件：统计局公布 22 年 1-4 月全国房地产相关数据，1-4 月房地产销售面积 3.98 亿平，同比-20.9%，房地产销售金额 3.78 亿元，同比-29.5%；新开工面积 3.97 亿平，同比-26.3%；竣工面积 2.00 亿平，同比-11.9%，开发投资额 3.92万亿，同比-2.7%；到位资金 4.85 万亿，同比-23.6%。 图 1：销售额、销售面积、新开工面积、开发投资及到位资金负增长扩大，竣工面积负增长略微收窄 资料来源：统计局，Wind，招商证券 日期指标单月季调环比M4商品房销售金额-29.5% ( -6.8pct )-46.6% (-20.4pct )-46.1% (-19.9pct )-42.7% ( -13.7% )-31.6%M4商品房销售面积-20.9% ( -7.2pct )-39.0% (-21.3pct )-38.8% (-21.2pct )-43.2% ( -18.9% )-28.2%M4商品房新开工面积-26.3% ( -8.8pct )-44.2% (-21.9pct )-43.5% (-21.5pct )-33.4% (0.7%)-30.9%M4商品房竣工面积-11.9% ( -0.4pct )-14.2% (1.3pct)-11.4% (0.8pct)-34.4% ( -34.7% )-3.0%M4商品房开发投资-2.7% ( -3.4pct )-10.1% (-7.7pct)-10.4% (-8.1pct)-14.1% (-8.0%)-7.0%M4商品房资金来源-23.6% ( -4.0pct )-35.5% (-12.5pct )-35.6% (-12.7pct )-20.4% (-3.6%)-17.3%累计同比（变化）单月同比（变化）单月季调同比（变化）单月环比(19-21年平均环比)股票报告网 敬请阅读末页的重要说明 3 行业深度报告 图 2：销售、新开工、竣工、开发投资及到位资金指标结构数据汇总 资料来源：统计局，Wind，招商证券 日期指标累计数值累计同比同比增减单月数值单月同比同比增减单月环比过去三年平均环比M4商品房销售金额（亿元）37789-29.5%-6.8pct8134-46.6%-20.4pct-42.7%-13.7%M4商品住宅33248-32.2%-32.2pct7175