房地产行业：关于央行调整首套房贷利率下限的点评-央行下调房贷利率下限释放强信号，预计后续行业在金融层面的政策将密集出台

[Table_ReportSt yle] 房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 5 月 15 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《金地集团：增长与稳健并重，高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间》20220505 《政治局会议支持各地动态优化地产政策，市场信心及行业供需修复可期—2022 年中央政治局会议点评》20220429 《销售投资如期出现负增长；下阶段政策调整预期进一步加强》20220418 《二季度地产投资机会展望》20220417 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220331 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 关于央行调整首套房贷利率下限的点评 央行下调房贷利率下限释放强信号，预计后续行业在金融层面的政策将密集出台 事件 2022 年 5 月 15 日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 点评 下调首套房贷利率下限，打开信贷空间。本次调整释放了支持刚需首套购房的积极信号，若按最新 5年期 LPR 来看，首套普通自住房贷利率下限由原本的 4.6%下调至 4.4%。最终实际利率仍然要看各地“因城施策”执行情况。此外，仍需要观察 5 月 5 年期 LPR 的调降，若下调，将带动房贷利率下行，对购房成本下降、激活合理住房消费需求起到更直接的传导效果。 我们认为，金融数据走弱、地产销售景气度持续低迷是此次调整的主要原因。1）4 月社融增速下滑，整体信贷投放情况较差。从总量看，4 月新增社融 9102 亿元，同比少增 9468 亿元；社融余额增速 10.2%，较 3 月回落 0.4 个百分点。从结构上看，居民端罕见净减少，4 月居民户贷款减少 2170 亿元，同比少增 7453 亿元，其中住房贷款减少 605 亿元，同比少增 4022 亿元，自 2007 年有数据记录以来第二次出现负值，前一次为今年 2 月，当月新增居民中长期贷款为-459 亿元，反映出居民房贷需求量仍然低迷。截至一季度末，个人住房贷款余额为 38.8 万亿元，同比增速为 8.7%，增速下降了 2.3 个百分点，增速为 2013 年以来的最低位。2）前期地方层面信贷政策的频繁调整并未实质性改善地产基本面，楼市景气度持续低迷、需求仍然较弱，销售数据也未见起色。我们跟踪的高频数据显示，4 月43 个重点城市新房成交面积环比下降 20.3%，同比下降 55.5%，降幅再度扩大了 8.0 个百分点。 央行统一下调首套房贷利率下限更具宏观信号意义，有助于降低购房者置业成本，引导地方政府后续信贷调整。我们认为政策主要影响有：1）最直观的影响在于购房成本的降低，缓解购房者置业压力，支持刚需释放。根据我们的测算，若以 1000 万总价房产、商业贷款期限 30 年、等额本息还款情况为例，假设首付比例在 20%~35%之间，利率下调（自 4.6%下调至 4.4%）后，月供分别减少 773~951元，未来 30 年利息支出合计分别减少约 28~34 万元。2）相较于此前信贷政策以地方调整为主，此次自上而下的调整信号意义更强，有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策。4 月 103 个重点城市首套房贷利率为 5.17%，二套利率为 5.45%，分别较上月回落 17 个、15 个基点；平均放款周期为29 天，较上月缩短 5 天。在前期各地信贷政策的放松下，全国房贷利率已经连降 7 个月，当前处于2019 年以来的最低位。但我们认为从实际政策落地效果来看，房贷利率方面的调整能起到的作用相对有限，后续金融口若有更多市场有效性更强的信贷政策（例如央行发文降低商贷首付比例下限、调整“认房认贷”标准等等），并能在更高能级的核心城市扩围，方能起到更加有效的提振市场信心的作用。 投资建议 在多轮地方利好政策支持之下，房地产市场销售景气度未见明显改善，政策执行层面的传导不及预期的问题已经得到重视。此次全国层面对房地产金融政策进行调整，政策信号意义更强，更有利于向微观预期的传递。我们认为后续更多对基本面有实际提升效果的政策推出可期，兑现 beta 行情的同时，对市场信心提振及行业供需两端修复起到更有效的积极作用。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受 beta 行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 yyyy 年 mm 月 dd 日 关于调整差别化信贷政策的点评 2 图表 1. 关于差别化住房信贷政策调整的相关通知 时间 文件 文件名 内容 2010 年 9 月 29 日 2010 年 275 号文 《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》 1）各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 2）对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。 3）各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。 4）对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 5）对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。 6）继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。 7）鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 2011 年 3 月 18 日 2011 年 66 号文 《关于做好差别化住房信贷政策实施工作的通知》 2015 年 9 月 30 日 2015 年 305 号文 《进一步关于完善差别化住房信贷政