房地产行业研究：房贷利率下行已定，静待政策宽松加码

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 1993 沪深 300 指数 3989 上证指数 3084 深证成指 11160 中小板综指 11229 相关报告 1.《政策放松全面加码，坚定信心加仓地产-地产行业点评》，2022.5.14 2.《改善需求引领复苏，品牌房企或有超额收益-地产行业专题报告》，2022.5.10 3.《4 月销售持续低迷，中央定调支持行业-地产行业周报》，2022.5.3 4.《地产利润率回归常态，物业独立性有待定价-地产&物业年报综述》，2022.5.3 5.《高增长抗周期性强，物业独立性有待定价-物业 2021 年报综述》，2022.5.2 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 房贷利率下行已定，静待政策宽松加码 行业点评  本周 A股地产表现良好，港股地产和物业略有承压。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第 9；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-1.1%，在各板块中位列第 17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0%，恒生中国企业指数涨跌幅为 0%，沪深 300 指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为+0.1%和-2%。  无重点城市集中土拍，土拍市场热度较低。本周全国 300 城宅地成交建面561 万㎡，单周环比-11%，单周同比-74%，平均溢价率 3%。2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 14377 万㎡，累计同比-55%；年初至今，建发房产、绿城中国、华润臵地、中海地产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。  本周一手房销售环比上升、同比下降。本周 40 个城市商品房成交合计 419万平米，周环比+99%（上周五一备案数据小），周同比-51%，其中：一线城市周环比+124%，周同比-45%；二线城市周环比+95%，周同比-49%；三四线城市周环比+100%，周同比-63%。  本周二手房销售环比上升、同比下降。本周 17 个城市二手房成交合计 159万平米，周环比+182%（上周五一备案数据小），周同比-25%，其中：一线城市周环比+152%，周同比-39%；二线城市周环比+187%，周同比-14%；三四线城市周环比+348%，周同比-61%。  一二线、长三角城市加速出台调控宽松政策。自 4 月 29 日中央政治局召开会议后，各地方政府加速出台房地产调控宽松政策，本周长三角、一二线城市有较大范围宽松政策出台，苏州、长沙、南京、东莞、常州等重点城市先后变相放松限购限售刺激购房需求。截至 5 月中旬，住建部 22 个重点城市中已有十余个城市出台不同程度的调控宽松，我们预计未来更多新一线城市（尤其是基本面好的杭州、合肥、成都等）也将适度放开限购限售，其市场有望率先恢复。  信贷数据走弱，房贷利率仍有下降空间，首套房贷款利率下限应运下调。2022 年 4 月新增人民币贷款 6454 亿元，预期 1.4 万亿元，住户贷款减少2170 亿元，同比少增 7453 亿元，其中，住房贷款减少 605 亿元，同比少增4022 亿元。4 月贝壳研究院百城首套房贷款利率为 5.17%（五年期以上LPR+57BP），二套房贷款利率为 5.45%（五年期以上 LPR+85BP），仍有较大的下降空间。5 月 15 日，央行和银保监会发布通知：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点（4.4%），二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（5.2%），首套房贷款利率的下调对刚需和改善需求的释放均有促进。 投资建议  我们认为首套房利率下限下调将带动房贷利率的全面下降，同时全方位的调控宽松将加码。地产板块，推荐重点布局优质城市、产品服务力强的绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，看好物管业务有密度、增值服务发展好的民营物管公司，推荐金科服务，碧桂园服务。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；疫情影响市场恢复；多家房企出现债务违约 155716921827196220972232210517210817211117220217国金行业 沪深300 2022 年 05 月 15 日 资源与环境研究中心 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 4 月信贷数据及房贷利率 ................................................................................ 4 行情回顾........................................................................................................ 4 地产行情回顾 ............................................................................................. 4 物业行情回顾 ............................................................................................. 5 数据跟踪........................................................................................................ 6 宅地成交 .................................................................................................... 6 新房成交 .................................................................................................... 7 二手房成交 ................................................................................................. 9 重点城市库存与去化周期 .......................................................................... 10 地产行业政策和新闻 ...................................................................