房地产开发百强房企月度销售报告：4月销售持续低迷，操盘销售额单月同比-58.4%

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业月报 2022 年 05 月 02 日 房地产开发 百强房企月度销售报告：4 月销售持续低迷，操盘销售额单月同比-58.4% 4 月 TOP100 房企操盘销售金额同比下降 58.4%。根据克尔瑞公布的2022 年 4 月销售业绩排行榜数据，TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额 4306.5 亿元，同比降低 58.4%，降幅较 3 月扩大 5.7 个百分点；环比降低 15.8%。单月权益口径销售金额 3479.1 亿元，同比降低 58.9%，降幅较 3 月扩大 4.4 个百分点；环比降低 12.6%。 各梯队 1-4 月累计销售金额同比、门槛均出现较大幅度的下滑，腰部房企降幅最大。销售规模方面，2022 年 1-4 月 TOP10 房企实现操盘口径销售金额 8231.6 亿元，同比下降 45.6%；TOP11-20 房企实现操盘口径销售金额 3029.6 亿元，同比下降 54.5%。门槛方面，10 强门槛从 857.0 亿元下降至 437.1 亿元，同比下降 49.0%，是各梯队中下降最小的；20 强门槛从 543.4 亿元下降至 225.4 亿元，同比下降 58.5%。 龙头公司方面，4 月单月销售额同比、环比维持颓势，TOP40 仅 3 家同比正增长。从 4 月单月操盘口径销售金额来看，万科地产最高为 331.0 亿元，其次为碧桂园、保利发展、中海地产、绿城中国，分别实现销售金额289.7、287.0、227.9、156.0 亿元。从单月操盘口径销售金额增速看，TOP40 房企仅 3 家实现同比正增长。其中越秀地产同比表现最佳，单月同比增长 69.1%，其次为滨江集团 38.5%、中粮大悦城 19.3%、路劲集团-23.4%、远洋集团-26.3%。中国恒大、仁恒置地、阳光城表现最差。 销售额同比出现持续下降主要有两方面原因：（1）受疫情持续影响，以上海为核心的长三角地区销售接近停滞，北京、深圳等市场亦受疫情拖累；在疫情的长期影响下，居民对未来收入增长的预期有所下降，购房需求始终受到压制。（2）在近期“因城施策”的背景下，全国多个城市放松了住房需求端的政策，4 月超 60 城发布楼市宽松政策近 90 条，放松的力度已经明显增加，且放松的方向已经逐步向高能级城市集中。但我们根据对历史上大级别放松周期的研究发现，销售基本面恢复情况会滞后于政策全面放松约 5-7 个月。考虑到目前需求侧的宽松主要集中于二三线城市及部分一线郊区，目前依旧处于政策力度增加、范围扩大的政策爬坡期，政策起效尚需时间。 整体看，一方面随着需求侧政策持续跟进，我们预计核心城市销售有望在三季度率先企稳。另一方面，历史放松周期中政策宽松路径均是需求侧后供给侧，在目前政策底明确的前提下，我们预计未来有更多供给侧、房企端的利好托底市场预期，进一步稳住销售。 投资建议：销售额同比降幅仍在扩大，基本面仍处底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复” 是 2022 年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科 A、华发股份；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，政策放松不及预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680121050002 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2022W17：政治局会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松》2022-05-02 2、《房地产开发：4 月政治局会议点评： 房地产行业定调积极，更多城市限购限贷政策放松可期》2022-04-30 3、《房地产开发：地产大变局系列二 ：》2022-04-29 -32%-16%0%16%2021-052021-082021-122022-04房地产开发沪深3002022 年 05 月 02 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、4 月百强房企操盘口径销售额同比下降 58.4%，跌幅创近两年新高 .................................................................. 3 二、TOP40 操盘口径销售额环比转负，同比平均跌幅达 50.39% ............................................................................ 6 三、投资建议 ..................................................................................................................................................... 9 风险提示 ............................................................................................................................................................ 9 图表目录 图表 1：TOP100 房企操盘口径单月销售金额 ........................................................................................................ 3 图表 2：TOP100 房企权益口径单月销售金额 ........................................................................................................ 4 图表 3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 ........................................................................................................... 5 图表 4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 ......................................