房地产及物管行业周报2022年W17：中央定调放松方向，板块Beta加速开启

2022年4月30日房地产及物管行业周报——2022年W17（2022.4.23-2022.4.29）行业评级：看好姓名杨凡邮箱yangfan02@stocke.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001联系人王逸枫感谢关天彬对本报告的贡献中央定调放松方向，板块Beta加速开启股票报告网添加标题95%本周核心观点2•政策面：本周房地产自上而下利好政策频出，中央政治局会议明确房地产政策方向，提出支持刚性和改善型住房需求和支持预售资金监管优化，供需两端全面定调本轮周期放松趋势，并提出“扎实稳住经济”、努力实现GDP目标。地方层面，本周贵阳、无锡、兰州先后出台供需两端政策组合拳放松调控，东莞、中山、佛山针对限购进行松绑。我们认为，房地产作为经济重要稳定器，对于稳住经济至关重要，中央政治局会议对房地产放松方向给出明确指引，各地围绕合理需求的放松会由点及面加速铺开，因城施策放松“四限”政策 。此外，中央还提出优化预售监管化政策，我们认为，供给侧政策的放松，利好受预售资金监管矫枉过正的房企，有利于短期纾解资金压制过多的问题。•基本面：本周全国30城新房成交面积环比持续提升，但总量仍处历史低位；全国18城二手房成交面积环比提升，同比降幅收窄，呈现复苏态势；土地市场方面，上周全国百城土地成交面积环增同减，总体表现趋冷，部分核心城市成交火热，如深圳8宗宅地均以顶价成交，其原因在于利润驱动，即政府调整土拍机制，进一步向房企让利。•行情：地产方面，本周AH股地产板块表现均弱于大市，但重点AH股标的上涨个数多于下跌；物业方面，恒生物业服务及管理跑赢大盘1.32pct，多数重点标的股价上扬。•本周观点：本周我们发布深度报告《房地产新周期研究系列1：衣带渐宽终不悔，如何判断调控和行情持续性？》，从行业规律、政策规律、行情规律，深入分析房地产政策走势、需求修复和Beta行情的持续性。与前三轮周期不同的是，本轮周期政策放松主要集中在地方层面，且直至2022年3月方才进入到放松限购限贷。此外，本轮政策调控还延伸至供给端，房企的流动性危机亦对需求端形成了负面效应。全国疫情的点状爆发也延后了需求拐点的出现时间。当前基本面修复较弱，环比有企稳趋势，但同比去年依然处于下滑区间，基本面修复不及预期倒逼政策放松速度加快、等级提升。政策预期是决定板块行情开启的核心因素，前三轮周期中，中央层面的放松政策同步开启地产板块行情。本轮前期虽然中央较少表态，造成市场对于政策放松的预期存在犹豫，但本周中央政治局会议定调房地产放松方向，后续各地政策松绑确定性加强，我们认为，板块Beta行情有望加速开启。Beta行情中途折返常有，但本轮行情结束信号未发送，复盘历史三轮周期和板块表现，三轮板块周期结束标志相同，当房价同环比增速出现本轮周期中的首次同时转正时，政策收紧预期加强，板块行情进入尾声。当前房价仍处在下行通道，不必担忧短期内政策会收紧导致板块Beta行情结束，今年受疫情影响需求修复难度较大，中性预期Q3末或Q4需求出现明显拐点，在需求出现拐点前，地产波段行情曲折向上趋势不变。•投资建议：1）高信用房企在融资、债务结构、经营管理等方面的优势凸显，后续发展确定性较强。优质企业Q2回调即为机会。继续看好A - 保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团；H – 中国海外发展、华润置地、龙湖集团。2）长周期看，本轮周期调控和以往不同，调控政策延伸至供给端，K型分化在本轮周期更显著。二线黑马持续推荐：华发股份、滨江集团；绿城中国、越秀地产、建发国际、中国金茂。3）政策放松方向明晰，标的选择可适度下沉。基本面企稳、预售资金监管优化利好所有房企，其中预售资金监管优化更利好目前未出险的房企，困境翻转可期 – 中南建设、金科股份、新城控股；旭辉控股集团、宝龙地产。4）再次强调核心资产具备不可复制性，抗周期性强且在经济下行阶段拥有价值重估空间，继续推荐：金融街。5）政策放松加强，地产板块企稳，物业估值修复打开，提示物业入场机会：碧桂园服务、金科服务。•风险提示：需求修复疲弱会导致地产公司缩表、疫情点状扩散导致需求修复延期。股票报告网目录C O N T E N T S地产板块0102物业板块03公司公告3股票报告网地产板块01Partone4股票报告网添加标题本周行情回顾——地产板块015本周（2022.4.25-2022.4.29）沪深300上涨0.07%，SW房地产下跌0.96%，房地产跑输大盘1.03pct，表现弱于大市。从SW一级各板块表现来看，本周建筑装饰领涨，房地产本周收益率排名7，房地产板块表现靠前。本周恒生指数上涨2.18%，恒生地产建筑业上涨0.24%，跑输大盘1.94pct，表现弱于大市。从恒生综指各板块表现来看，本周恒生咨询科技业领涨，恒生地产建筑业本周收益率排名6。图：本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图：本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图：本周A股房地产板块估值：申万房地产PE（TTM）本周H股房地产板块估值：恒生房地产PE（TTM）资料来源：Wind，浙商证券研究所-0.96%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%建筑装饰电气设备建筑材料食品饮料家用电器有色金属房地产国防军工医药生物通信商业贸易电子汽车传媒休闲服务交通运输公用事业机械设备钢铁银行计算机化工非银金融综合轻工制造农林牧渔纺织服装0510152025302016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/40246810122016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/40.24%-8%-4%0%4%8%12%16%恒生资讯科技业恒生医疗保健业恒生指数恒生工业恒生非必需性消费业恒生地产建筑业恒生必需性消费业恒生公用事业恒生电讯业恒生综合业恒生原材料业恒生金融业股票报告网本周行情回顾——地产个股涨跌幅016本周（2022.4.25-2022.4.29）房地产重点跟踪标的中，A股标的上涨个数多于下跌个数。其中，表现前5的公司为：中交地产（46.03%）、滨江集团（26.96%）、南山控股（12.77%）、华发股份（10.10%）和金融街（8.97%）。H股标的上涨个数多于下跌个数。其中，表现前5的公司为：中梁控股（16.74%）、融信中国（10.43%）、龙光集团（8.77%）、德信中国（6.14%）和