房地产行业点评报告：新七条、松限购、促改善

证券研究报告 | 行业点评 | 房地产http://www.stocke.com.cn1/3请务必阅读正文之后的免责条款部分房地产报告日期：2026 年 02 月 25 日新七条、松限购、促改善——行业点评报告投资要点事件：2026 年 2 月 25 日，上海市五部门联合印发新版“沪七条”政策点评：政策内容对比分析：2026 年新政 vs. 2024 年旧政2024 年的上海地产政策已在外围区域松绑限购、优化普通住宅标准、降低首付比例及房贷利率等方面做出调整。相较于 2024 年版本，本次政策在限购、信贷、公积金及税收方面进行了全面、深化的优化调整，我们认为此次力度显著加大，旨在系统性降低购房门槛、提升购买力、减轻置换成本，以更精准、更强力地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。（详见表 1）短期提振市场信心，结构性影响或更显著我们认为，此次沪七条政策对上海楼市有以下几个影响：1）短期刺激需求释放，提振市场信心与活跃度。我们认为此次政策力度向市场传递明确的托底和鼓励信号，有助于扭转观望情绪。特别是外环内购房资格的放宽，我们认为有望带动积压的刚性及改善需求在短期内入市，带动二手房和新房交易量在“小阳春”期间出现回升。2）结构性影响突出，核心区域和改善产品更受益。我们认为此次政策对上海楼市结构性影响或更突出，核心区域和改善产品更受益。区域方面，我们认为限购放松或将直接作用于中心城区及近郊成熟板块，其房价的稳定性和流动性有望得到支撑。产品方面，高总价的改善型住房（尤其是符合公积金贷款上限提升条件的房源）和多房间户型（受益于多子女政策）的需求或可以得到更有效的激发。3）促进市场循环，修复“卖一买一”置换链条。此次公积金“认贷”放松与房产税豁免政策，精准针对改善型客户。我们认为这将会有助于降低置换成本，促使更多家庭出售现有住房以购买更优质住房，从而盘活二手房存量，促进一、二手房市场的良性联动和整体流动性的恢复。投资建议我们认为，此次“沪七条”新政在力度、覆盖面和系统性上均超过先前政策，对上海房地产市场基本面的企稳修复作用更为显著。投资方面我们建议关注以下三条主线：1）弹性优先——上海本地国企/房企： 直接受益于区域市场热度回升，业务集中度高，业绩和估值弹性最大。关注： 城投控股、中华企业、 西藏城投。2）龙头稳健——重仓上海的资源型房企： 在上海拥有优质土储和强大品牌影响力的全国性龙头，将受益于市场整体回暖和新房去化加速。关注： 招商蛇口、华润置地、建发国际。3）估值修复——经营优质的全国性房企： 政策暖风将改善行业整体预期，推动优质房企估值修复。关注： 滨江集团（深耕长三角、财务稳健）、建发股份（“地产+供应链”双轮驱动，土储质量佳）。风险提示：1）政策效果持续性风险；2）市场分化风险行业评级: 看好(维持)分析师：杨凡执业证书号：S1230521120001yangfan02@stocke.com.cn相关报告1 《2026 年房地产行业风险排雷手册》 2025.12.112《优选“轻”与“好”》2025.10.273 《“地产+科技”利润领跑》2025.09.29行业点评http://www.stocke.com.cn2/3请务必阅读正文之后的免责条款部分表 1： 2024VS2026 上海房地产政策对比政策维度2024 年 9 月政策（回顾）2026 年 2 月新政（本次）1. 住房限购政策1. 缩短非沪籍外环外购房社保年限：从“连续缴纳满3 年及以上”调减为 “满 1 年及以上”。2. 提升高积分居住证持有者待遇： 持《上海市居住证》且积分达标、社保/个税满 3 年及以上的非沪籍家庭，享受沪籍家庭购房待遇。3. 临港新片区差异化政策： 在职住分离群体现有政策基础上，可在新片区增购 1 套。1. 缩短非沪籍外环内购房社保年限：从“连续缴纳满5 年”大幅降至 “满 1 年以上”。2. 允许符合条件的非沪籍增购：社保/个税满 3 年及以上，可在现有政策基础上于 外环内增购 1 套。3. 新增居住证购房通道： 持《上海市居住证》满 5年及以上，可 在全市限购 1 套，无需社保/个税证明。2. 信贷与公积金政策1. 降低商业贷款首付比例： 首套从 20%降至 15%；二套从 35%降至 25%（特定区域 20%）。2. 落实降低存量房贷利率。3. 调整公积金二套房贷首付比例。1. 大幅提高公积金贷款额度： 首套最高额度从 160万提至 240 万，叠加多子女、绿色建筑等因素，家庭最高可达 324 万。2. 优化贷款套数认定： 结清公积金贷款且家庭住房≤1 套的，再次购房可申请公积金贷款。3. 扩大多子女家庭支持： 公积金优惠从首套拓展至 二套，最高额度上浮 20%。3. 个人住房房产税1. 调整增值税免征年限： 个人销售住房增值税征免年限从 5 年调整为 2 年。2. 取消普通住房/非普通住房标准。新增免税情形： 对本市户籍家庭，成年子女新购或置换的、属于其家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税（即使其未成年时曾与父母等共有房产）。资料来源：人民日报、上海市房屋管理局，浙商证券研究所行业点评http://www.stocke.com.cn3/3请务必阅读正文之后的免责条款部分股票投资评级说明以报告日后的 6 个月内，证券相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下：1.买 入 ：相对于沪深 300 指数表现＋20％以上；2.增 持 ：相对于沪深 300 指数表现＋10％～＋20％；3.中 性 ：相对于沪深 300 指数表现－10％～＋10％之间波动；4.减 持 ：相对于沪深 300 指数表现－10％以下。行业的投资评级：以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下：1.看 好 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现＋10%以上；2.中 性 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%～＋10%以上；3.看 淡 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%以下。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重。建议：投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论。法律声明及风险提示本报告由浙商证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，经营许可证编号为：Z39833000）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但浙商证券股份有限公司及其关联机构（以下统称“本公司”）对这些信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更。本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务。本报告仅供本公司的客户作参考之用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员