房地产行业深度报告：保障性租赁住房投资的总量和结构

证券研究报告·行业深度报告·房地产 东吴证券研究所 1 / 15 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业深度报告 保障性租赁住房投资的总量和结构 2022 年 04 月 28 日 证券分析师 黄诗涛 执业证书：S0600521120004 huangshitao@dwzq.com.cn 研究助理 白学松 执业证书：S0600121050013 行业走势 相关研究 《供给端政策继续发力，成交数据环比回升》 2022-04-25 《热点城市放松力度增强，供给端政策或持续发力》 2022-04-19 《政策力度进一步加强，板块行情有望持续》 2022-04-14 增持（维持） [Table_Summary] 投资要点 ◼ 保障性租赁住房将成为十四五期间保障房新增量，保障群体由低收入群体扩大至新市民、青年人群体，将向人口净流入的大城市倾斜。1）2021年年初，“十四五”规划提出“扩大保障性租赁住房供给”；6 月，国常会明确要加快发展保障性租赁住房，缓解新市民青年人等群体住房困难；7 月，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。此外，保障性租赁住房覆盖范围扩大至新市民、青年人。2） “十四五”期间40 个重点城市计划建设保障性租赁住房 650 万套，一线城市保障性租赁住房建设占新增住房供给量的目标均设在 40%以上。预计 2022 年全国将建设保障性租赁住房 240 万套，其中 40 个重点城市占比 60%以上。 ◼ 保障性租赁住房是十四五期间地产投资的重要新增量。除了投资总量，在合理的假设之下（具体可见正文），我们尝试将分能级城市的投资量和分年度的投资量拆分出来，完成了全国 337 个地级城市的计算，得出以下结论： 1）十四五期间保障性租赁住房建设总套数约为 961.3 万套，总投资约2.7 万亿，建安投资约 1 万亿元，土地购置费约 1.6 万亿元。2021-2025年投资额分别为 3033、5465、9450、5166、3678 亿元。 2）2022 年保障性租赁住房建设套数约 242.5 万套，总投资约 5465 亿元，建安投资 1706 亿元，土地购置费 3759 亿元。2022 年新增投资为2431 亿元，相当于 2021 年房地产开发投资的 1.6%。 ◼ 31 个重点城市已披露保障性租赁住房十四五期间建设计划，我们也进行汇总计算，得出以下结果： 1）十四五期间，31 城保障性租赁住房建设套数为 587.1 万套，总投资约 2.0 万亿元，建安投资约 6756.2 亿元，土地购置费约 1.3 万亿元。 2021-2025 年投资额分别约 2263、4150、6968、3704、2627 亿元。 2）2022 年建设套数约 150.6 万套，总投资约 4150 亿元，建安投资 1132.6亿元，土地购置费 3017.2 亿元。2022 年新增投资为 1886.8 亿元，相当于 2021 年房地产开发投资的 2.9%。 3）和人口流入的更高热度类似，分线城市的保障性住房投资占其 2021年地产投资的比例也更高，一二三线城市 2022 年新增保障性住房投资占 2021 年地产投资比例分别为 6.7%、1.6%、2.0%。 ◼ 主要计算假设如下： 1）保障性租赁住房新建、改扩建占比分别为 50%。2021~2025 年建设比例为 15%、25%、35%、15%、10%。2）保障性租赁住房建安成本为1600~2600 不等，地价为住宅用地的 40%。3）3 年建设周期，建安投资分布为 25%、45%、30%。4）由于疫情的影响，造成 2022 年 10%的土地费用和建安投资转移 2023 年完成。 ◼ 风险提示：行业下行压力超预期；保障性租赁住房建设不及预期；模型测算偏差；疫情发展超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期 -26%-23%-20%-17%-14%-11%-8%-5%-2%1%4%2021/4/282021/8/272021/12/262022/4/26房地产沪深300股票报告网 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 行业深度报告 2 / 15 内容目录 1. 保障性住房历史演进 .......................................................................................................................... 4 2. 保障性住房能多大程度拉动房地产开发投资？ .............................................................................. 5 2.1. 全国：22 年新增保障性租赁住房投资相当于 21 年房地产开发投资的 1.6% .................... 5 2.2. 31 城：22 年新增保障性租赁住房投资相当于 21 年房地产开发投资的 2.9% .................. 10 3. 保障性住房两大变化 ........................................................................................................................ 12 3.1. 类型：保障性租赁住房将成新增量，保障群体扩大至青年人 ........................................... 12 3.2. 供给：保障性租赁住房向人口净流入城市倾斜 ................................................................... 13 4. 保障性住房国际经验 ........................................................................................................................ 13 5. 风险提示 ............................................................................................................................................ 14 股票报告网 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 行业深度报告 3 / 15 图表目录 图 1： 经济适用房投资额占商品住宅开发投资额比重 ....................................................................... 4 图 2： 棚户区改造新开工套数及年均增速 ...................................................................................