房地产行业2022年5月投资策略：土地不热，行情不冷

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年04月29日超 配房地产行业 2022 年 5 月投资策略土地不热，行情不冷核心观点行业研究·行业月报房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001联系人：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业双周报-行业数据继续恶化，宽松政策持续推出》——2022-04-19《金融 23 条点评-提振居民购房信心，保障项目平稳开发》 ——2022-04-19《统计局 3 月房地产数据点评-去疴需用猛药》 ——2022-04-18《房地产行业专题-博弈还是价值？两种视角下的地产股行情演绎》 ——2022-04-12《房地产行业双周报-多城放松限购政策，销售拿地尚待回暖》——2022-04-06行业：销售持续低迷，土地未见显著复苏。根据统计局数据，2022 年 1-3月，商品房销售额累计 29655 亿元，同比-22.7%，较前值下降 3.4 个百分点；销售面积累计 31046 万平方米，同比-13.8%，较前值下降 4.2 个百分点。从单月值来看，2022 年 3 月商品房销售额 14196 亿元，同比-26.2%，较前值下降 6.9 个百分点；销售面积 15343 万平方米，同比-17.7%，较前值下降 8.1个百分点。房地产销售均价继续下降，2022 年 1-3 月，商品房销售均价为 9552 元/㎡，同比-10.4%；2022 年 3 月商品房销售均价为 9252 元/㎡，同比-10.3%。由于三四线销售市场表现并不如一二线，销售均价的下降并非结构性因素导致，而更多反映了房企的降价销售行为，市场依然不景气。虽然 3 月份以来，多地推出了放松限购限贷、下调房贷利率等举措促进购房需求，但当前的政策力度和范围相对 2014 年仍显有限，政策放松方向明确尚待起效。截至目前，22 个城市中共有 13 个城市完成了今年的首次集中供地。从整体看，土地溢价率较去年第三次土拍有所上升，但整体仍处较低水平，其中合肥、厦门、杭州、宁波、重庆、南京的土拍溢价率分别为 11.2%、6.8%、6.4%、5.9%、5.4%、5.0%。从成交结构看，国央企拿地仍是主流，北京、成都、南京、厦门、福州、天津、重庆等地国央企拿地比例分别为 94%、82%、79%、78%、67%、67%、62%；青岛、合肥等地方民企表现活跃，国央企拿地比例分别为 33%、38%。不同城市间土拍热度分化较大，比较在同一天进行土拍的杭州和天津，杭州有 23 宗地块顶价成交，顶价成交率 38%，天津撤拍 15 宗地块、流拍 9 宗地块，撤拍流拍率 80%。板块：整体估值仍低，相对排名靠前。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌 6.0%，跑输沪深 300 指数 0.4 个百分点，在 31 个行业中排第 10 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2022 年动态 PE 为 5.6 倍，比2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）低 8.5%，仍处历史最低水平。投资建议：土地不热，行情不冷。当前销售端依旧较为低迷，土地市场见显著改善，我们认为在土地市场完全回暖之前，政策放松的脚步就不会停止，政策端博弈仍有较大空间。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，超额收益将继续演绎。从博弈角度，土地不热、行情不冷；从价值角度，布局模式改善，“水涨船高”带来第二轮上涨。5 月组合推荐招商积余、绿城中国。风险提示：基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资昨收盘总市值EPSPE代码名称评级（元）（亿元）2022E2023E2022E2023E001914招商积余买入18.111940.650.8227.922.13900.HK绿城中国买入13.503382.002.545.84.9资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测股票报告网请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录行业：销售持续低迷，土地未见显著复苏......................................................................................4销售数据延续下行趋势，政策放松方向明确尚待起效..................................................................................4土地市场并未显著好转，国央企拿地仍是主流..............................................................................................5板块：整体估值仍低，相对排名靠前..............................................................................................7投资建议：土地不热，行情不冷......................................................................................................8风险提示..............................................................................................................................................8免责声明..............................................................................................................................................9股票报告网请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 商品房销售额累计同比增速...........................................................................................................................4图2： 商品房销售额单月同比增速...........................................................................................................................4图3： 商品房销售面积累计同比增速.....