房地产行业杭州2022年首轮土拍点评：供地大增同时，利润空间打开

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.04.27 供地大增同时，利润空间打开 ——杭州 2022 年首轮土拍点评 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 杭州 2022 年首轮土拍揽金 827 亿元为全国第一轮供地中出让金最高的城市，近 4 成地块触发中止价进入“一次性报价+摇号”，主要集中于楼市成交热点板块。 摘要： [Table_Summary]  杭州 2022 年首轮土拍推出 60 宗地块成交 59 宗，土拍热度依旧。杭州开年首轮土拍计划出让 60 宗地，仅 1 宗地流拍，与大多数集中供地城市的冷清、流拍相比，杭州 2022 年首批集中供地热度依旧明显，延续 2021 年的第三轮土拍热度。  近 4 成地块触发中止价进入“一次性报价+摇号”，主要集中于楼市成交热点板块。在成交的 59 宗地中，有 2 宗是租赁用地，23 宗地块拍至中止价，进入“一次性报价+摇号”环节，占比近 4 成，最高溢价率为 12%；27 宗底价成交，占比 46%。虽首轮土拍热度虽不及 2021年第三批次七成触顶摇号，但仍然处于市场的高水平。  2022 年首轮土拍供地量 565万方为杭州集中供地以来之最，揽金 827亿元为全国第一轮供地中出让金最高的城市。虽然杭州首轮集中供地加大了供地量，但是更倾向以稳为主，减少了中心城区优质宅地供应，更偏向萧山、余杭、临平等外围城区，首轮土拍的平均楼面价为14642 元/平米，相较 2021 年第三轮近六成主城区土拍 18333 元/平方米较大。  与多地土拍以国央企为主不同，杭州此次本土民企表现活跃。从房企拿地金额排名来看，民企滨江集团及其联合体共拿地 11 宗，总金额超 184 亿元，占到这一轮杭州供地总金额的 22%，然后是绿城和建发分别拿了 146 亿元、81 亿元。大家房产、众安集团、浙江金帝和德信地产等杭州本土房企亦有所斩获。此外，外来参拍房企主要以资金实力充沛的央企、国企为主，如大悦城、保利、招商、越秀、华润、中铁建等均积极参拍。  本轮土地测算利润率的稳定回升，也是房企们积极参与的关键。杭州 2022 年首轮土拍由直接摇号改为“一次性报价+摇号”，并且首次提出“次高者得”。依据限售价-推出楼面价测算，有 39 宗地房地价差在 1~2 万元/平，有 3 宗地在 2 万元/平以上，利润空间十分充裕。行业本轮结构性宽信用过程中，二线央国企在人才和资金方面边际改善最大，是博弈稳信用的优选标的，受益中交地产、建发股份，同时继续推荐万科 A、保利发展、招商蛇口等一线房企。另外，本轮资产荒，推荐金融街，受益中新集团。  风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《销售仍疲弱，关注资产荒》 2022.04.26 房地产《信用沉浮录》 2022.04.25 房地产《资产断层，买入实物资产》 2022.04.25 房地产《影子银行缺位，结构性信用扩张和资产荒并存》 2022.04.18 房地产《宽货币仍在，类债资产长牛》 2022.04.17 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 股票报告网 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 04.27 最新股价（元） 20 EPS （元） 21E EPS （元） 20 PE 21E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 18.23 3.62 3.90 5.0 4.7 2,055 116 -8% 增持 600048.SH 保利发展 16.78 2.42 2.30 6.9 7.3 2,009 120 7% 增持 001979.SZ 招商蛇口 15.47 1.46 1.98 10.6 7.8 1,226 79 16% 增持 600383.SH 金地集团 13.19 2.3 2.62 5.7 5.0 595 45 2% 增持 000656.SZ 金科股份 3.98 1.3 1.34 3.1 3.0 213 53 -11% 增持 002244.SZ 滨江集团 7.21 0.75 0.95 9.6 7.6 224 31 55% 增持 000961.SZ 中南建设 3.26 1.87 -0.89 1.7 -3.7 125 38 -21% 增持 000402.SZ 金融街 5.51 0.84 0.55 6.6 10.0 165 30 -3% 增持 1109.HK 华润置地 27.58 4.18 4.46 6.6 6.2 2,039 71 4% 增持 0688.HK 中国海外发展 19.48 4.01 4.04 4.9 4.8 2,210 109 31% 增持 0960.HK 龙湖集团 30.73 3.29 3.65 9.3 8.4 1,935 61 4% 增持 2007.HK 碧桂园 4.19 1.51 1.40 2.8 3.0 1,004 231 -25% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 2.94 0.91 1.08 3.2 2.7 268 88 -22% 增持 1918.HK 融创中国 3.69 7.74 6.98 0.5 0.5 209 54 -61% 增持 0817.HK 中国金茂 1.93 0.32 0.4 6.0 4.8 254 127 -1% 增持 3900.HK 绿城中国 11.06 0.99 1.15 11.2 9.6 288 25 9% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 表 2: 重点物业类公司盈利 代码 公司名称 04.27 最新股价 （元） 盈利预测（EPS，元） PE 投资评级 2018A 2019A 2020A 2018A 2019A 2020A 1516.HK 融创服务 3.18 - - 0.19 - - 17 增持 1209.HK 华润万象服务 29.56 - 0.48 0.67 - 62 44 增持 2669.HK 中海物业 7.36 0.11 0.15 0.18 67 49 41 增持 9909.HK 宝龙商业 6.00 0.22 0.44 0.49 27 14 12 谨慎增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研