利润率阶段性承压，稳健成长优质标的

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 金地集团 600383.SH 公司研究 | 年报点评 公司披露 2021 年年报，全年实现营业收入 989.4 亿元，同比增长 18.3%，实现归属于母公司的净利润 94.1 亿元，同比下降 9.5%。 ⚫ 营收结转稳定，盈利能力下滑略超预期。公司 2021 年项目结转稳定，营收同比增长 18.3%，业绩同比负增长 9.5%，归母净利率下滑 2.8pct 至 9.5%。我们认为主要系结转毛利率大幅下滑所致，公司房地产业务毛利率大幅下滑 13.9pct 至 19.7%。此外受 2021 年下半年市场下行影响，地产公司普遍存在存货和资产减值的压力，公司计提资产及信用减值损失 14.5 亿元，同比多增 6.5 亿元。随着政策的逐渐明朗，我们预计 2022 年下半年市场或重新恢复，预计公司 2022 年业绩存在一定弹性。 ⚫ 2021 年销售仍维持两位数增速，可结转库存充裕。2021 年全年公司累计销售金额为 2867.1 亿元，同比增长 18.2%。累计销售面积 1377.0 万平方米，同比增长15.3%。公司全年销售金额在克而瑞榜单位居第 11 位，较去年提升 2 位。公司 2021年上半年投资较为积极，下半年随着新房销售的承压，投资趋于谨慎， 2021 年累计新增土储 1636 万平方米，总投资 1309 亿元，但权益占比下降。截至年末总土地储备约 6398 万平方米，权益土地储备约 2923 万平方米，满足 2-3 年的销售需要。 ⚫ 财务体系稳健，多元化业务有序开展。公司销售回款良好，实现经营性现金净流入94.0 亿元。截至报告期末剔除受限资金后现金短债比为 1.40 倍。债务融资加权平均成本下降为 4.56%，剔除预收款项资产负债率为 67.6%，净负债率为 55.2%，保持三道红线“绿档”。商办物业方面，在营购物中心年底平均出租率维持 90%以上，进入成熟期写字楼年底平均出租率达到 95%以上。公司代建业务已布局全国超 30 座城市、管理服务项目近 90 个，累计开发管理面积超 1500 万平米。金地物业正式更名为金地智慧服务，截止 2021 年末合约管理面积突破 3.3 亿平方米。 ⚫ 维持买入评级，上调目标价至 20.47 元（原目标价 17.28 元）。根据年报我们下调了对公司结算项目的利润预期，调整公司 2022-2024 年 EPS 预测为 2.38/2.75/2.82元（原预测 2022-2023 年为 2.70/3.07 元）。可比公司 2022 年估值为 8.6X，对应目标价 20.47 元。 风险提示 ⚫ 房地产市场销售大幅低于预期。逆周期调控不及预期。股东减持的不确定性。 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 83,657 98,935 126,329 157,555 186,711 同比增长(%) 32.6% 18.3% 27.7% 24.7% 18.5% 营业利润(百万元) 20,347 16,055 19,441 22,453 23,692 同比增长(%) 3.2% -21.1% 21.1% 15.5% 5.5% 归属母公司净利润(百万元) 10,398 9,410 10,746 12,424 12,752 同比增长(%) 3.2% -9.5% 14.2% 15.6% 2.6% 每股收益（元） 2.30 2.08 2.38 2.75 2.82 毛利率(%) 32.9% 21.2% 23.7% 23.6% 22.1% 净利率(%) 12.4% 9.5% 8.5% 7.9% 6.8% 净资产收益率(%) 18.6% 15.6% 15.7% 15.9% 14.6% 市盈率 6.0 6.6 5.8 5.0 4.9 市净率 1.1 1.0 0.8 0.8 0.7 资料来源：公司数据. 东方证券研究所预测. 每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 盈利预测与投资建议 核心观点 公司主要财务信息 股价（2022年04月22日） 13.77 元 目标价格 20.47 元 52 周最高价/最低价 15.84/8.17 元 总股本/流通 A 股（万股） 451,458/451,458 A 股市值（百万元） 62,166 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2022 年 04 月 26 日 1 周 1 月 3 月 12 月 绝对表现 -9.35 -4.38 5.2 21.22 相对表现 -5.26 1.33 22.53 49.45 沪深 300 -4.09 -5.71 -17.33 -28.23 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 毛利率下滑略超预期，中长期业绩仍具弹性 2022-02-17 销售收官达成全年目标，投资谨慎集中布局三大城市群 2022-01-10 销售高质量增长，全年投资稳中有升 2021-01-11 利润率阶段性承压，稳健成长优质标的 买入（维持） 金地集团年报点评 —— 利润率阶段性承压，稳健成长优质标的 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 表 1：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元) 每股收益（元） 市盈率 2022/4/24 2020A 2021A 2022E 2023E 2020A 2021A 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 19.81 3.57 1.94 2.28 2.51 5.5 10.2 8.7 7.9 保利发展 600048.SH 17.78 2.42 2.30 2.45 2.61 7.3 7.7 7.3 6.8 龙湖集团 0960.HK 33.16 3.34 3.99 4.47 5.05 9.9 8.3 7.4 6.6 招商蛇口 001979.SZ 16.28 1.55 1.31 1.41 1.55 10.5 12.4 11.5 10.5 陆家嘴 600663.SH 10.54 0.99 1.07 1.10 1.21 10.6 9.9 9.6 8.7 最大值 10.6 12.4 11.5 10.5 最小值 5.5 7.7 7.3 6.6 平均数 8.8 9.7 8.9 8.1 调整后平均 9.3 9.5 8.6 7.8 备注：货币均为人民币，其汇率为 1 港币=0.83 人民币 数据来源：Wind，东方证券研究所 金地集