星盛商业(06668.HK)2021年全年业绩点评：湾区商管龙头美誉度高，外拓发力实现高增

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 星盛商业 06668.HK 公司研究 | 年报点评 公司披露 2021 年业绩情况，实现营业收入 5.7 亿元，同比增长 29.5%，实现归母净利润1.8 亿元，同比增长 45.8%。 ⚫ 业绩高增略超预期，品牌及管理输出加码推动毛利率提升。公司 2021 年委托管理、品牌及管理输出、整租三种模式收入分别为 3.5、2.0、0.2 亿元，同比增长 13.9%、74.2%、14.8%。业绩增速高于营收增速，主要系高毛利的品牌及管理输出收入占比提升，带动综合毛利率同比提高 1.4pct 至 57.7%，同时销售、管理费率合计同比降低 0.2pct。我们预计，品牌及管理输出模式将维持较高增速以驱动公司快速扩张，叠加管理效能提升、摆脱一次性上市费用影响，公司盈利能力有望进一步优化。 ⚫ 外拓成绩亮眼，母公司交付仍有提升空间。报告期内公司新增合约面积 65.9 万平，期末合约/在管面积分别为 390.0/181.6 万平，均有六成来自第三方，外拓能力行业领先；2022 年计划新拓合约面积 70 万平、新开业 80 万平，此外 32 个前期咨询项目有望陆续转化，营收增长具备较强确定性。2021-2022 年（拟）开业面积中，不到 10%来自母公司星河控股，交付低于预期。考虑到母公司土储逾 3,300 万平且聚焦大湾区，若外拓和母公司交付均衡发力，将有力支撑五年业绩增长五倍的目标。 ⚫ 深耕湾区巩固优势，积极扩充业务版图。得益于多年区域深耕、以及标杆项目如深圳福田 COCO Park 的成功打造，公司在大湾区市场和中高端赛道建立了较强竞争优势， 2021 年公司于大湾区收入占比提高至 86.5%，在管、储备项目数量占比均在66%以上，未来湾区市场的持续渗透和增长将保障公司业绩基本盘。同时公司发力扩张长三角、华中等区域，在当前高能级城市布局有限、项目仍需培育的情况下，形成品牌影响仍需时日，但基于公司多年积淀的商业运营经验，我们仍看好公司在湾区以外逐步兑现商管能力、扩张业务规模，并在中长期为公司发展提供新动能。 ⚫ ⚫ 维持买入评级，调整目标价至 3.98 港元（原目标价 5.45 港元）。根据年度业绩我们调整公司 2022-2024 年 EPS 的预测为 0.25/0.34/0.45 元（原预测 2022-2023 年为0.24/0.33 元）。可比公司 2022 年估值为 13X，对应目标价 3.98 港元。（汇率：1 港元=0.812 人民币）。 风险提示 ⚫ 母公司交付不及预期。湾区以外影响力不足。管理能力摊薄导致运营效率下降。 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 442 572 795 1,075 1,409 同比增长(%) 14.1% 29.5% 38.9% 35.2% 31.1% 营业利润(百万元) 179 256 355 479 625 同比增长(%) 35.7% 42.9% 38.4% 35.1% 30.5% 归属母公司净利润(百万元) 127 185 253 346 455 同比增长(%) 49.9% 45.8% 37.1% 36.5% 31.4% 每股收益（元） 0.12 0.18 0.25 0.34 0.45 毛利率(%) 56.3% 57.7% 57.1% 57.0% 56.9% 净利率(%) 28.7% 32.1% 32.4% 32.6% 32.7% 净资产收益率(%) 79.4% 16.5% 20.1% 23.6% 26.1% 市盈率（倍） 17.6 12.0 8.8 6.4 4.9 市净率（倍） 13.9 2.0 1.8 1.5 1.3 资料来源：公司数据. 东方证券研究所预测. 每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 盈利预测与投资建议 核心观点 公司主要财务信息 股价（2022年04月18日） 2.69 港元 目标价格 3.98 港元 52 周最高价/最低价 6.09/2 港元 总股本/流通 H 股（万股） 102,004/102,004 H 股市值（百万港币） 2,744 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2022 年 04 月 18 日 1 周 1 月 3 月 12 月 绝对表现 -5.94 5.91 -20.65 -33.53 相对表现 -4.61 -4.26 -8.9 -7.98 恒生指数 -1.33 10.17 -11.75 -25.55 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴丛露 wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003 香港证监会牌照：BQJ931 能力优秀的湾区商业专家 2021-10-11 湾区商管龙头美誉度高，外拓发力实现高增 ——2021 年全年业绩点评 买入（维持） 股票报告网 星盛商业年报点评 —— 湾区商管龙头美誉度高，外拓发力实现高增 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 表 1：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元) 每股收益（元） 市盈率 2022/4/18 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 华润万象生活 1209.HK 31.95 0.76 1.01 1.32 1.68 42 32 24 19 宝龙商业 9909.HK 6.74 0.68 0.96 1.32 - 10 7 5 - 卓越商企 6989.HK 3.80 0.42 0.57 0.65 0.75 9 7 6 5 合景悠活 3913.HK 2.79 0.33 0.46 0.60 0.88 8 6 5 3 碧桂园服务 6098.HK 31.42 1.20 1.77 2.48 3.38 26 18 13 9 锦和商业 603682.SH 7.19 0.26 0.32 0.41 0.43 27 22 18 17 最大值 42 32 24 19 最小值 8 6 5 3 平均数 21 15 12 11 调整后平均 18 13 10 10 备注