房地产行业研究周报：地方政策放松延续 全面降准落地

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 地方政策放松延续 全面降准落地 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：地方政策放松延续 全面降准落地 本周苏州、南京溧水及六合区、上海临港对“四限”政策做出不同幅度的放松，“因城施策”逐步向高能级城市传导；4 月 15 日央行宣布降准，融资环境进一步改善；“因城施策”仍有空间释放，货币政策宽松信号得到进一步明确。 高能级城市“四限”政策松动 “因城施策”仍有空间  本周苏州、南京溧水及六合区、上海临港新区分别对“四限”政策做出了不同幅度的调控放松。苏州对二手房限售年限由 5 年调至 3 年，非户籍家庭在市区、昆山、太仓购买首套住房社保年限要求由 3 年连续 2 年社保调整至累计 2 年社保；南京在溧水区及六合区放松限购；上海临港新区对重点支持单位人才购房条件由在临港区工作满一年以上缩减至 3 或 6 个月；  回顾 “因城施策”政策路径，可以明显观察到政策空间在逐步打开：（1）2月 17 日，山东菏泽商业贷款首付比例全国首现下调；（2）3 月 1 日，郑州推出十九条政策，成为首个推出一系列房地产市场呵护正式文件政策的省会城市；（3）3 月 30 日，福州成为首个放松限售的强省会城市；（4）4 月 11 日，苏州放松限售、限购政策，成为首个放松“四限”的强二线城市；  “因城施策”仍有进一步放松空间，无论在城市的范围，以及已跟进城市后续的政策放松力度上都可期待；其中可着重关注强二线城市的政策空间。 全面降准 25 个基点 宽松水平不及以往周期  4 月 15 日，央行宣布下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点，并对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于 5%的农商行，再多降 0.25 个百分点；  对于房地产行业，降准将降低房地产企业的融资成本，降低公司层面的流动性风险；另一方面，宽松的资金环境也有利于商品房市场景气度回暖；  此外，我们梳理了过往 2008-2009、2011-2012、2014-2016 上半年的几轮周期降准降息累计幅度与商品房销售面积单月同比增速，整体来看本轮货币政策的宽松水平较过往周期有一定差距；  回顾历史在货币政策宽松期间，商品房市场销售都出现复苏升温。货币政策宽松期，市场融资成本下降，将促进社会经济发展加速，进而促进商品房市场消费回温。行业本轮进入下行周期以来，货币环境宽松幅度不及往几轮下行期，也客观上导致基本面复苏慢于以往； 在“因城施策”层面，政策力度在加强，且范围在向强能级城市扩散，未来可以进一步期待高能级城市政策进一步松开；货币政策层面，尽管宽松幅度不及以往，但政策方向已进一步明确，应更多关注政策方向上的信号。 数据追踪（4 月 3 日-4 月 10 日）：  新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-62 PCT、-36 PCT，一线城市-70 PCT，-32 PCT，二线城市-79 PCT，-69 PCT，三线城市-23 PCT，+12 PCT。  二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比-49 PCT，累计同比-30 PCT。  土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比+8 PCT，成交建筑面积累计同比-12 PCT，成交金额累计同比-50 PCT，土地成交溢价率为 0.25%。  城市行情环比：北京（-47 PCT），上海（-75 PCT），深圳（-42 PCT），南京（-17 PCT），杭州（-40 PCT），武汉（-56 PCT） 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等。随着政策底部进一步确认，可关注优质民企的修复机会，如新城控股、金科股份等。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。 评级 增持 2021 年 4 月 17 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 126 行业平均市盈率 12.96 市场平均市盈率 12.5 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：以史为鉴 房地产板块行情走到哪？》2022-04-11 2、《房地产行业研究周报：3 月房企销售数据同比下行 地方政策宽松持续》2022-04-06 3、《房地产行业研究周报：房企年报披露 龙头房企基本面稳健》2022-03-28 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%房地产沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 14 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：地方政策放松延续 全面降准来临 ......................................................................................................................... 3 1.1 高能级城市“四限”政策松动 “因城施策”仍有空间 ................................................................................................ 3 1.2 全面降准 25 个基点 宽松水平不及以往周期 ................................................................................................................. 4 1.3 投资策略 ...................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 ......................................................................................................................................................................... 6 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................ 8