地产杂谈系列之三十三:物管年报综述:成长逻辑持续兑现,业务发展日渐优化
地产杂谈系列之三十三 物管年报综述:成长逻辑持续兑现,业务发展日渐优化 行业动态跟踪报告 行业报告 房地产 2022 年 04 月 12 日 强于大市(维持) 行情走势图 相关研究报告 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之三十二:地产轻资产模式崛起,入局代建正当时》 2022-03-24 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之三十一:政策及楼市行至何处,三阶段看板块投资机会》 2022-03-23 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之三十:从产品 变迁看万达 广场发展》 2022-02-28 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十九:按揭利率下行还有多少空间》 2022-02-22 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十八:市场信心仍待修复,政策亟待加大发力》 2022-01-24 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十七:收并购政策暖风频出,短期放量仍待观察》 2022-01-21 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十六:估值降至历史低位,物管或可更加积极》 2022-01-19 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 平安观点: 高增长仍旧延续,提质增效成果渐显:2021 年 23 家主流物企整体营收同比增长 49.7%,归母净利润同比增长 53%,较 2020 年提升 7.5 个、降低8.6 个百分点。降本增效、科技赋能及业务结构改善背景下,主流物企整体毛利率同比提升 0.3 个百分点至 26.7%,管理费用率同比降低 0.5 个百分点至 8.6%。展望后市,行业增量空间仍存、格局分散等因素推动下,主流物企仍有望实现较快增长,中期维度仍设定 25-50%业绩目标。人工成本刚性上升、市场化项目增多可能带来盈利能力下行压力,通过优势区域深耕、数字化赋能或可形成有效对冲。 市场化程度加深,全业态趋势显现:2021 年末 20 家主流物企合计在管面积 43.8 亿平米,同比增长 53%;17 家物企整体合约在管面积比 1.61 倍,短期业绩增长具备保障。2021 年主流物企第三方拓展持续加快,年末第三方在管面积占 比均值升至 54.9%,第三方 合约面积占比 均值升至62.1%,非关联方项目已占据半壁江山。通过扩充团队、加大激励,主流物企市场化拓展能力(非收并购)逐步形成,成为规模扩张重要来源。分业态类型看,已披露数据的 12 家物企 2021 年非住宅在管面积占比均值升至 31.6%。存量住宅渗透率、住宅物管费提升面临挑战情形下,商办、公建等非住领域亦成为拓展焦点,部分物企已具备全业态服务能力。 社区增值框架完善,商管运营成效向好:2021 年 16 家主流物企社区增值服务收入占比均值升至 18.3%,毛利润占比均值升至 27.4%,过半企业社区增值服务成为第二大收入及利润来源。当前细分增值服务涵盖社区零售、美居、房产经纪、团餐、旅居等,细分业务框架搭建基本完成,多业务模式成功跑通,后续重点在于深耕细作、巩固优势。2021 年远洋服务、碧桂园服务等企业新增商管业务,商管玩家持续扩容。其中华润万象生活、宝龙商业规模量级绝对领先。从反映经营成果的出租率、购物中心零售额来看,各企业在管购物中心出租率多位于 90%上下,2021 年零售额增长20%以上,剔除疫情影响,相比 2019 年亦实现 5%增长。 投资建议:2021 年主流物企业绩延续高增,成长性持续验证,业务发展明显优化,已迈入独立化、全面化发展新阶段。前期物管板块持续调整,主要受地产困局引发的成长性及独立性担忧影响。目前时点地产政策已实质改善,主流物企业绩下调压力亦逐步释放。当前主流物管企业对应 2022年 PE 约 20 倍上下,未来几年仍旧设定 25-50%增长目标,投资价值持续凸显,建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务、星盛商业、融创服务等。 风险提示:1)房地产调整幅度及时间超出预期风险;2)物管利润率下行风险;3)应收款项超预期减值风险。 证券研究报告 房地产·行业动态跟踪报告 2/ 20 股票名称 股票代码 股票价格 (人民币元/股) EPS P/E 评级 2022-04-11 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 碧桂园服务 6098.HK 29.59 1.20 1.76 2.59 3.65 24.7 16.8 11.4 8.1 推荐 保利物业 6049.HK 43.92 1.53 1.90 2.35 2.89 28.7 23.1 18.7 15.2 推荐 招商积余 001914.SZ 17.68 0.48 0.62 0.79 1.00 36.8 28.5 22.4 17.7 推荐 新城悦服务 1755.HK 8.25 0.60 1.01 1.36 1.75 13.7 8.2 6.1 4.7 推荐 金科服务 9666.HK 23.54 1.62 2.19 2.94 3.92 14.5 10.8 8.0 6.0 推荐 星盛商业 6668.HK 2.18 0.18 0.25 0.35 0.47 12.1 8.7 6.2 4.6 推荐 房地产·行业动态跟踪报告 3/ 20 正文目录 一、前言 ........................................................................................................................ 6 二、业绩延续高增,利润率持续改善.............................................................................. 6 2.1 业绩高速增长,指引稳定信心 .............................................................................. 6 2.2 利润率持续改善,提质增效成效渐显 .................................................................... 8 三、市场化程度加深,社区增值框架完善..................................................................... 11 3.1 管理规模加速扩张,充足储备保障发展................................................................ 11 3.2 市场化进程深化,全业态趋势显现 ..................................................................
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