策略周观点：逃不掉的周期：本轮地产行情还有多久？

2022年04月10日 逃不掉的周期：本轮地产行情还有多久？ ——策略周观点 投资要点 分析师：谭倩 执业证书编号：S1050521120005 邮箱：tanqian@cfsc.com.cn 分析师：纪翔 执业证书编号：S1050521110004 邮箱：jixiang@cfsc.com.cn 联系人：杨芹芹 执业证书编号：S1050121110002 邮箱：yangqq@cfsc.com.cn 最近一年大盘走势 资料来源：Wind，华鑫证券研究 相关研究 《 从 政 策 底 到 市 场 底 ， 关 注 中 国 版“FAANG”》20220327 《华鑫证券4月十大金股》20220331 《 当 稳 增 长 遇 上 高 通 胀 ： 中 国 版“FAANG”配置价值几何？》20220408 ▌ 周观点 本周（4.6-4.8）仅有3个交易日，宽基指数普遍下行，上证指数跌幅为-0.94%，受十年期美债收益率飙升的影响，创业板指跌幅显著，本周下跌-3.64%。从行业指数来看，地产链涨幅领先。 从过去四轮地产周期来看，每次行情的催化共性有二：第一，宏观层面都是衰退期、经济差、稳增长；第二，中观层面都是地产差、货币松、政策松。结合目前的宏观经济形势和房地产市场走势，我们认为宏观和中观的支撑都在，地产行情可期。 地产行情与宽松政策密切相关。地产行业的超额收益多由政策驱动。地产行情时间和空间取决于宽松的力度。政策底领先于市场底2-4个月，市场底先于销售底2-9个月，超额收益持续时间在6-12个月。涨幅空间在20%-147%之间，相对沪深300的区间累计超额收益在7%-43%之间。宽松力度越大，涨幅越明显。 此轮政策底到市场底仅有1个月，至此本轮地产行情已经持续了6个月。在宏观和中观政策的共同护航下，地产股行情自上而下的逻辑十分顺畅。结合当前的A股来看，低估值修复+地产风险缓释，地产第一阶段行情的两点支撑还在。再加上疫情使得小阳春缺席，销售底被推后至三季度，第二阶段地产行情仍值得期待。 ▌ 风险提示 （1）宏观经济加速下行 （2）政策不及预期 （3）地缘冲突大规模爆发 -30%-20%-10%0%10%沪深300证券研究报告 策略周报 证券研究报告 请阅读最后一页重要免责声明 2 诚信、专业、稳健、高效 正文目录 一、 逻辑梳理：从宏观到中观，地产行情的两点支撑都在 ...................................... 3 二、 以史为鉴：政策驱动四轮地产行情，时间和空间取决于宽松的力度 .......................... 6 三、 展望未来：稳增长继续加力，地产行情依旧可期 .......................................... 9 四、 风险提示 ............................................................................ 10 图表目录 图表1：经济增速下滑倒闭稳地产发力 ..................................................... 4 图表2：地产宽松周期开启前地产数据表现低迷 ............................................. 4 图表3：3月以来共30个城市地产政策边际放松 .............................................. 5 图表4：稳增长压力较大，地产宽松政策明确 ............................................... 6 图表5：“稳地产”通过地方政策和宽货币发力 ............................................. 7 图表6：政策宽松年，股灾终结地产行情 ................................................... 7 图表7：地产政策稳中有松，逆周期调节为主要目标 ......................................... 8 图表8：地产政策稳中有松，逆周期调节为主要目标 ......................................... 9 图表9：本轮地产超额收益自2021年10月开启 ............................................... 10 证券研究报告 请阅读最后一页重要免责声明 3 诚信、专业、稳健、高效 本周（4.6-4.8）仅有3个交易日，宽基指数普遍下行，上证指数跌幅为-0.94%，受十年期美债收益率飙升的影响，创业板指跌幅显著，本周下跌-3.64%。从行业指数来看，地产链涨幅领先，建筑装饰（+6.06%）、钢铁（+3.97%）、建筑材料（+3.93%）和房地产（+1.64%）。 自3·16金稳委会议决定暂缓房地产税推行、化解地产风险、降低灰犀牛影响，为房企纾困后，地产行情十分强势，当日房地产指数上涨3.02%，随后房地产指数开启上行通道，3月16日至4月8日的16个交易日房地产指数涨幅高达31.23%。 其实2008年至今，A股中有过四轮较为典型的地产行情，分别是2008年、2012年、2014年、2018年。尽管十年时间跨度不算短，宏观经济环境和地产行业定位都发生了巨大的变化，地产行情的演绎路径和超额收益不尽相同，但也有不少相似的逻辑和规律可供参考，下面我们基于过去四轮地产行情的复盘，结合当前的地产形势，对本轮地产行情的走势和节奏进行研判。 一、 逻辑梳理：从宏观到中观，地产行情的两点支撑都在 回顾过去十多年的中国房地产发展历程和A股地产股行情，不难发现，历史总是惊人的相似，每轮的特征和信号都有明显的规律性，即政策都是最重要的决定性因素。每次楼市回暖和地产向好都需要自上而下的逻辑支撑，离不开宏观经济形势和中观行业政策的共同配合。 从过去四轮地产周期来看，每次行情的催化都存在许多共性： 第一，宏观层面都是衰退期、经济差、稳增长。2008年是全球金融危机，经济增速从两位数增速跌到个位数；2011年是欧债危机，经济增速即将破8%；2014年是明确“经济下行压力较大”，GDP增速即将跌破7%的底线；2018年是国内供给侧改革去杠杆，外部中美贸易争端不断，内忧外患导致经济承压。可见这四轮地产行情的起点都是经济处于衰退期，GDP同比增速连续4-5个季度下滑，经济下行压力加大倒逼稳增长提速，地产政策松动是重要着力点。 证券研究报告 请阅读最后一页重要免责声明 4 诚信、专业、稳健、高效 图表 1：经济增速下滑倒逼稳地产发力 资料来源：Wind 资讯，华鑫证券研究 第二，中观层面都是地产差、货币松、政策松。2008年、2012年、2014年和2018年地产宽松周期开启前，房地产市场表现都较为低迷，成交面积持续负增长或低位震荡，2008年和2014年同比最大跌幅达到15%以上，201