房地产和物业服务行业跟踪报告：哈尔滨模式可能推广复制

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 哈尔滨模式可能推广复制 房地产和物业服务行业跟踪报告｜2022.3.24 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基础设施和现代服务产业分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务联席首席分析师 S1010517050001 李宗儒 房地产和物业服务分析师 S1010521070008 房地产行业可能面临更友善的政策环境，哈尔滨模式可能复制。我们认为，高信用公司具备投资机会。我们推荐保利发展、金地集团、绿城中国、美的置业、招商蛇口、万科 A 和华润置地。此外我们认为，中低信用公司即使不发生债务违约、展期，也可能面临缩表和业绩不达预期，建议投资者谨慎看待。 ▍哈尔滨拟废止 2018 年调控政策。3 月 23 日，哈尔滨公示拟废止 2018 年调控政策。该政策针对土地供给、区域限售、提高公积金贷款条件、提高按揭贷款首付和利率等作出多条规定。如果废止这一政策，将意味着哈尔滨不会增加土地供给，不会对公积金贷款使用进行额外限制，不会限制新房流通转让，不会对二套房买家规定高于全国最低首付和利率要求的惩罚性措施。这充分体现了哈尔滨当地希望刺激房地产市场需求的态度。 ▍哈尔滨房价下跌明显，供给压力大。自 2021 年 9 月份销售达到阶段性高点后，哈尔滨销售金额及面积绝对值持续下滑至 2022 年 2 月。区域房价持续下降，供给相对偏大。我们认为，这是本次政策出台的背景。 ▍政策具备可复制性。2018 年，不少地方都出台了一系列的调控组合拳，目前看绝大多数地方的这一批组合拳都可能已经不合时宜，具备退出的条件。相比新出台政策而言，退出这一批政策的舆论影响可能更小，而效果可能更显著。 ▍交付、坏账、拿地、产业链就业等问题相互关联，政策托底刻不容缓。我们认为，一旦陷入信用的恶性循环，消费者对交付的质疑，债权人对还款的信心，都会呈现螺旋下降趋势。而这种情况下，必要的开发投资、拿地都无从谈起。要走出这个负循环，关键是要托底销售。 ▍风险因素：政策不及预期，行业销售继续下滑的风险。企业无法借新还旧，被迫缩表，或债务展期的风险。 ▍投资建议。房地产行业预计将面临更友善的政策环境，高信用公司具备投资机会。我们推荐保利发展、金地集团、绿城中国、美的置业、招商蛇口、万科 A 和华润置地。此外我们认为，中低信用公司即使不发生债务违约、展期，也可能面临缩表和业绩不达预期，建议投资者谨慎看待。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 简称 收盘价（元） EPS（元） PE 评级 20A 21E 22E 20A 21E 22E 万科 A 17.91 3.57 3.05 2.97 5.0 5.9 6.0 买入 万科企业 17.50 3.57 3.05 2.97 4.0 4.6 4.8 买入 招商蛇口 14.55 1.55 1.31 1.29 9.4 11.1 11.3 买入 保利发展 17.23 2.42 2.30 2.56 7.1 7.5 6.7 买入 金地集团 14.33 2.30 2.10 2.03 6.2 6.8 7.1 买入 龙湖集团 39.60 3.08 3.51 3.84 10.4 9.1 8.3 买入 旭辉控股集团 4.53 0.91 0.87 0.91 4.0 4.2 4.0 买入 碧桂园 5.78 1.40 1.41 1.25 3.3 3.3 3.7 买入 华润置地 36.75 3.38 3.87 4.41 8.8 7.7 6.7 买入 滨江集团 6.90 0.75 0.88 0.94 9.2 7.9 7.4 买入 绿城中国 13.22 1.52 1.79 2.00 7.0 6.0 5.3 买入 美的置业 14.58 3.89 3.70 3.63 3.0 3.2 3.3 买入 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 3 月 23 日收盘价 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 房地产和物业服务行业跟踪报告｜2022.3.24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 ▍ 哈尔滨拟废止 2018 年调控政策 拟取消的 2018 年政策到底说了什么？ 哈尔滨人民政府在 3 月 23 日发文，称经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规[2018]12 号）已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。 此次提到的拟废止的政策，其实包含多个领域的内容，主要是针对 2018 年前后房价上涨过快的局面，在哈尔滨施行的措施。这也使得哈尔滨当时的调控政策，较之全国最低水平更加严厉。 表 1：2018 年政策总结 内容提要 具体内容 针对性增加供给 对哈西、松北增加住宅用地供给，在香坊老城区加快旧城改造 区域限售 对主城区新购买的商品房满 3 年方可以上市交易 提高公积金贷款条件 个人贷款还贷能力系数从 0.5 调整为 0.4， 严格执行差别化的住房信贷政策 严格控制二套以上购房的首付和利率标准 强化房地产市场监管 强化价格备案和预售审批 资料来源：哈尔滨市人民政府官网，中信证券研究部 我们认为，这意味着未来哈尔滨不会针对性增加土地供给，不会对公积金贷款进行国家规定以外的额外约束，不会限制取得产权证的新房流通转让，不会给予二套房买家超过国家一般规定要求的惩罚性按揭贷款首付和利率。 为什么是哈尔滨？ 哈尔滨自 2021 年 9 月份销售达到阶段性高点后，销售金额及面积绝对值持续下滑至2022 年 2 月。哈尔滨房价自 2021 年 8 月份环比负增长以来，降幅持续扩大至今。整体来看，区域市场面临的压力较大。 表 2：哈尔滨市近年政策概览 时间 文件 重点内容 2022 年 3 月 23 日 关于拟废止《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规[2018]12号）文件的公示 经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规[2018]12 号）已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。 2021 年 10 月 9 日 关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见 1. 降低土地增值税预征率。新规对普宅、非普宅和其它类房地产的土地增值税预征率规定为 1.5%、2%和 2.5%，原市区规定为 3%、3.5%和 5%，县（市）规定为 2%、3%和5% 2. 预售监管政策的调整。尽快返还应返还的预售监管资金，减轻企业流动资金压力。 3. 鼓励购房。放宽二手房公积金贷款房龄年限，允许异地公积金使用，放宽组合贷等。针对学历，社保缴纳记录等发放不同的购房补贴（1 万到 10 万不等）。 4. 灵活处理土地出让金缴纳期限规定。 5. 对用于居住的公寓房屋，水电收费持续执行民用价格标准。 2020 年 11 月 26 日 《哈尔滨市人民政府办公厅关于调整棚户区改造货币化安置补偿款标准的通知》 1. 房屋补偿费。被征收人房屋上靠标准户型建筑面积，被征收人应当交纳差额面积部分的购房款。 2. 临时安置补偿费。按 6 个月的标准进行核定。 3. 货币化安置奖励资金。按时完