物流行业深度研究报告：大物流时代系列研究（十），高标仓、冷库供不应求，公募REITs助力物流地产行业发展新机遇

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 行业研究 物流 2022 年 03 月 05 日 物流行业深度研究报告 推荐 （维持） 高标仓、冷库供不应求，公募 REITs 助力物流地产行业发展新机遇——大物流时代系列研究（十）  物流地产：行业发展空间大、供需趋紧推动价格上行。1）需求端：多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力。a）我国物流地产行业存在“总量多、人均少”的矛盾。我国仓储物流设施约 10 亿平方米（美国 12.5 亿），但人均不及 1 平方米，不及美国和日本的 20%，尤其人均中高标准仓差距更为明显。b）多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力。电商、第三方物流、制造业支撑了需求底盘。近年来电商平台与第三方物流均在快速扩张仓储能力，而未来我国制造业从大到强，制造业与服务业的双业融合会进一步推动仓储物流的发展。2）供给端：行业集中度较高，核心区域仍然供不应求。我国物流地产行业呈现“一超多强”格局，20 年 TOP10 占比 73%，但普洛斯市占率接近 30%。土地供给则紧张，热门城市尤为明显。3）供需关系趋紧推动物流仓储租金持续上涨。  高标仓、冷库：物流地产最具潜力投资方向。1）高标仓：需求旺、缺口大。高标仓能够大幅提升单位面积的存储货量、缩短分拣货物时间，从而降低单位成本，提升运营效率。预计我国当前实际高标仓或仅约 8000 万方，测算缺口或达 7000 万平方米以上。2）冷库:政策支持，发展迅速。此前报告我们提出：生鲜电商与速冻食品消费会成为我国冷链需求潜在爆发点，未来 3-5 年的维度看，两大市场增量预计在千亿之上。近期十四五冷链物流规划落地，扶持冷链物流发展，推动基础设施建设。  公募 REITs 提供全新退出方式：1）海外经验看，物流仓储公募 REITs 是优质投资资产。2）我国首批仓储物流公募 REITs 上市后市场表现良好。  相关标的分析：顺丰房托、中金普洛斯、南山控股。  顺丰房托：顺丰控股盘活资源新模式。1）顺丰房托基金于 21 年 5 月在香港联交所上市，其投资组合最初包括了位于中国香港以及中国内地佛山、芜湖的三项现代物流物业，可出租面积的 80%已租予顺丰控股。2）顺丰控股：多渠道盘活产业园资产，获取可观投资收益。公司视“先发布局稀缺物流场地资源，助力产业升级”为核心竞争力之一，顺丰产业园致力于成为基于现代物流的产业园运营商，截至 21H1，顺丰控股已成功布局 53 个城市的产业园项目，物流场地土地面积约 9300 亩，已建成运营项目建筑面积约 204 万平米，预计未来三年管理运营面积超 600 万平米。顺丰房托基金的设立，则是进一步支持公司物流产业园可持续健康发展，拓宽融资渠道，搭建产业园资本运作平台。2018-2020 年：顺丰通过 ABS（标的资产土地面积合计约 845 亩，建筑面积合计约 67 万平米），累计实现投资收益约 18 亿元；2020 年设立物流地产开发基金；2021 年顺丰房托上司，公司投资收益约 9 亿人民币。  中金普洛斯 REIT：我国境内第一批上市公募 REITs。底层资产由 7 个仓储物流园构成，分别位于京津冀、长三角和大湾区三大城市群，盈利能力稳步提升。  南山控股：A 股第一家上市物流地产公司。公司主业包括仓储物流、房地产开发和产城综合开发，地产收入占比约 8 成，而仓储物流毛利贡献近半。控股子公司宝湾物流开展仓储物流业务，打造国内领先的物流园区开发商和运营商。2020 年物流地产市占率 7%，位列第三。2018-2020 年物流业务净利润分别为0.71、0.41、9.27 亿元，20 年大幅增长主要由于成功发行类 REITs，实现投资收益确认 12.48 亿。此外公司正积极利用自身资源布局屋顶光伏业务。  投资建议：我们建议可以围绕三条线索关注行业发展。其一、资源储备丰富，正通过多元渠道盘活存量资产，获取可持续的投资收益，如顺丰控股等公司；其二、利用丰富资源，推动类似“园区+”产品，包括但不限于光伏发电、充电、以及转型高质量增值物流服务，如在探索延伸业务发展的南山控股、传化智联等；其三、公募 REITs 凭借自身派息的稳定性，在市场波动期下值得关注。此外具备较多园区资源储备的还包括中储股份。  风险提示：经济大幅下滑、行业竞争加剧。 证券分析师：吴一凡 电话：021-20572539 邮箱：wuyifan@hcyjs.com 执业编号：S0360516090002 证券分析师：刘阳 电话：021-20572552 邮箱：liuyang@hcyjs.com 执业编号：S0360518050001 联系人：吴莹莹 邮箱：wuyingying@hcyjs.com 联系人：周儒飞 邮箱：zhourufei@hcyjs.com 联系人：吴晨玥 邮箱：wuchenyue@hcyjs.com 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 43 0.01 总市值(亿元) 8,249.62 0.87 流通市值(亿元) 6,872.89 0.96 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -0.2% 8.3% -13.3% 相对表现 0.1% 14.0% 1.4% 相关研究报告 《快递行业 1 月数据点评：春节错峰致行业业务量同比增 3.3%，上市公司单票收入同、环比整体提升》 2022-02-19 《顺丰、安能、德邦，万亿快运市场的“三国杀”——大物流时代系列研究（九）》 2022-02-06 -23%-15%-7%1%21/0321/0521/0721/1021/1222/022021-03-04~2022-03-04物流沪深300华创证券研究所 大物流时代系列研究 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 投资主题 报告亮点 大物流时代系列研究第十篇，我们聚焦于物流地产行业。通过物流仓储行业的供需分析，我们认为高标仓与冷库缺口较大，是未来具备投资潜力的方向。而我国公募 REITs 的推出，给物流地产企业提供了更多元更灵活的盘活存量资产，维持健康发展的方式，将助力整个行业发展。 报告中，我们选择了顺丰房托、中金普洛斯与南山控股三个代表性标的进行了分析，基于我们认为： 顺丰房托可以视为顺丰控股盘活资源新模式，过去 4 年顺丰通过盘活产业园资产获取了可观的投资收益，而公司先发布局的稀缺物流场地资源既是公司核心竞争力之一，也是助力产业升级的抓手。 中金普洛斯作为我国第一批上市的公募 REIT，其资产质量具备一定的代表性。 南山控股则是 A 股第一家上市物流地产公司，公司通过控股子公司宝湾物流开展仓储物流企业，宝湾市占率位居全国第三。公司一方面通过发行类 REITs项目成功盘活资源，另一方面也在正积极利用自身资源布局屋顶光伏业务，探索资源变现能力的增值路径。 投资逻辑 我们建议可以围绕三条线索关注行业发展。 其一、资源储备丰富，正通过多元渠道盘活存量资产，获取可持续的投资收益，如顺丰控股等公司； 其二、利用丰富资源，推动类似“园区+