房地产行业：居民去杠杆存惯性，政策发力需加码

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 居民去杠杆存惯性，政策发力需加码 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +86-21-38476038 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +86-21-28972218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +86-21-28972087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 16.83 买入 万科 A 000002 CH 25.58 买入 新城控股 601155 CH 54.30 买入 金科股份 000656 CH 5.36 买入 滨江集团 002244 CH 6.62 买入 华发股份 600325 CH 8.74 买入 华润置地 1109 HK 44.50 买入 龙湖集团 960 HK 55.00 买入 中国海外发展 688 HK 33.30 买入 旭辉控股集团 884 HK 7.80 买入 保利物业 6049 HK 68.40 买入 碧桂园服务 6098 HK 83.70 买入 招商积余 001914 CH 22.78 买入 旭辉永升服务 1995 HK 23.00 买入 中海物业 2669 HK 10.20 买入 新大正 002968 CH 50.49 买入 华联控股 000036 CH 5.37 增持 鲁商发展 600223 CH 19.23 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 3 月 13 日│中国内地 动态点评 地产板块行情有望从央企国企适度向部分民企扩散 2 月社融数据显示居民去杠杆仍在途中，地产供需两弱导致新增房贷二次探底。历史来看，当新增居民户中长期贷款同比出现负增长，通常会持续较长时间的惯性，因此想要扭转惯性，需要更多的政策发力，这有望使得地产基本面加速企稳，开发和物管板块行情有望从央企国企适度向部分民企扩散。重点推荐 1）A 股开发：金地集团、万科 A、滨江集团、新城控股、金科股份、华发股份等；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团等；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展等。 居民去杠杆仍在途中 根据央行的数据，2 月社融数据低于 Wind 一致预期，其中居民端显著降杠杆，新增居民户中长期贷款为-459 亿元，同比少增 4572 亿元，均创下 2010年有连续数据统计以来的最差纪录（此前新增居民户中长期贷款从未为负）。即便考虑春节因素扰动，1 月也是同比少增 2024 亿元，为历史第三差。截至目前，本轮新增居民户中长期贷款同比收缩的持续时间虽然没有 2010 年6 月-2012 年 7 月、2017 年 5 月-2018 年 9 月长，但收缩速度是最快的，说明以房贷为主的居民户中长期贷款需求正在快速收缩。 地产供需两弱导致新增房贷二次探底 2021 年 5 月以来，随着按揭贷款额度收紧和房地产市场走弱，新增居民户中长期贷款连续 5 个月同比负增长。9 月末金融端地产调控开始边际宽松，积压的按揭贷款释放推动 10-11 月重回正增长。但随着积压的按揭贷款释放完毕，尽管按揭贷款额度充足，地产供需两弱仍然导致房贷需求不足，12月开始新增居民户中长期贷款同比出现二次探底，且在高基数影响下收缩幅度快速扩大。这也与行业高频数据展现的羸弱基本面态势相符：根据我们的统计，2 月 60 城新房成交面积同比下滑 28%，3 月截至 10 日同比下滑 47%；根据亿翰的数据，2 月百强房企销售金额同比下滑 46%。 降息降准概率加大，房贷额度和地方需求端政策支持力度持续提升 历史来看，当新增居民户中长期贷款同比出现负增长，通常会持续较长时间的惯性（24 个月、16 个月），因此想要扭转惯性，需要更多的政策发力。根据华泰固收团队判断，货币政策在 3、4 月仍处于放松窗口期，降准降息概率增大。充足额度支撑下，房贷利率和放款周期改善仍在持续。房地产需求端政策改善的频率和力度都在加强。根据我们统计，2022Q1（截至 3 月 11日）重点城市出台放松政策 44 次，是 2019 年以来仅次于 2020Q1（受到疫情冲击）的最高水平。菏泽降低首付比例，郑州放松“认房又认贷”、重新鼓励棚改货币化补贴等较大力度的托底政策陆续出台。 风险提示：疫情发展不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (23)(11)11325Mar-21Jul-21Nov-21Mar-22(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 居民去杠杆存惯性，政策发力需加码 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +86-21-38476038 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +86-21-28972218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +86-21-28972087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 16.83 买入 万科 A 000002 CH 25.58 买入 新城控股 601155 CH 54.30 买入 金科股份 000656 CH 5.36 买入 滨江集团 002244 CH 6.62 买入 华发股份 600325 CH 8.74 买入 华润置地 1109 HK 44.50 买入 龙湖集团 960 HK 55.00 买入 中国海外发展 688 HK 33.30 买入 旭辉控股集团 884 HK 7.80 买入 保利物业 6049 HK 68.40 买入 碧桂园服务 6098 HK 83.70 买入 招商积余 001914 CH 22.78 买入 旭辉永升服务 1995 HK 23.00 买入 中海物业 2669 HK 10.20 买入 新大正 002968 CH 50.49 买入 华联控股 000036 CH 5.37 增持 鲁商发展 600223 CH 19.23 买入 资料来源：华泰研究预