房地产行业专题报告：需求侧的六种工具

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 需求侧的六种工具 房地产行业专题报告｜2022.3.4 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基础设施和现代服务产业分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务联席首席分析师 S1010517050001 李宗儒 房地产和物业服务分析师 S1010521070008 这篇报告详细分析了在当前市场环境之下，需求侧有哪些政策工具可以使用，可能如何使用。我们认为，销售复苏是解决房地产市场一系列问题的起点，2022年 3 月将成为政策较为密集的窗口期。 ▍房地产市场的调整带来诸多问题，销售复苏是解决这些问题的起点。我们认为，房价的持续下跌、销售的不断调整，会带来包括企业信用问题、房屋交付问题、政府性基金收入问题、产业链上下游企业生存问题等诸多挑战。仅以供给侧的手段不足以解决这一问题，债权人、购房者、开发企业无法在零和博弈中维持原有市场秩序。我们相信，销售恢复是解决问题的起点，只有销售恢复才有可能推动资产盘活、开发有序进行。因此，我们认为未来一段时间的政策重点，在于从各领域托底需求，以求商品房交易的复苏。 ▍差别化住房信贷政策的优化空间较大。我们认为，落实首套刚需购房者的优惠利率，加快放款；在既有政策之外进一步加大首套刚需，尤其是外来落户人员的住房信贷支持力度；适当重新定义首套房，将部分城市贷款还清的改善性置业视同首套房待遇，都可能是未来差别化住房信贷政策优化的空间。我们相信，按揭贷款利率有望继续快速下降。 ▍多条件可能推动限价结构性微调。为了提升土地出让吸引力，一些地方已经提升了部分项目的挂牌一手限价。长久而言，我们认为高端商品化住房的限价也有逐渐打开的可能性。二手限价是最新的调控政策，对二手房市场房价压制作用立竿见影。我们认为，在深圳等地二手房价格明显大幅调整的背景之下，二手房市场的交易管制有望淡化，交易效率有望提升。 ▍货币化安置可能进入新的阶段。历史上，棚改货币化曾是启动低线城市需求的重要手段。我们注意到，郑州等地开始积极加大货币化安置力度，货币化安置仍然是消化库存的好办法。当然，未来货币化安置的力度，还要取决于配套信贷投放的力度。除了以上工具之外，我们认为在限购标准、普通住宅认定标准（交易税）、人才引入标准等领域，政策也有调整的空间。 ▍风险提示：我们认为，政策拐点、销售拐点和信用拐点并不会同时出现。中低信用公司面临的缩表风险仍然较大。 ▍抓住政策机遇期，看好蓝筹开发商。我们总结历史经验表明，A 股地产公司的整体表现和政策趋势高度相关。我们认为，未来一段时间仍是政策较为宽松的周期，继续看好地产开发板块，推荐保利发展、金地集团、万科 A、招商蛇口、华润置地、滨江集团和绿城中国。 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业专题报告｜2022.3.4 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE（x） （交易币种） 20A 21E 22E 23E 20A 21E 22E 23E 万科 A 买入 19.49 3.57 3.05 2.97 2.95 5.5 6.4 6.6 6.6 万科企业 买入 18.32 3.57 3.05 2.97 2.95 4.2 4.9 5.0 5.0 招商蛇口 买入 14.59 1.55 1.32 1.32 1.33 9.4 11.1 11.0 10.9 保利发展 买入 17.11 2.42 2.30 2.56 2.61 7.1 7.4 6.7 6.5 金地集团 买入 13.81 2.30 2.10 2.03 1.96 6.0 6.6 6.8 7.1 龙湖集团 买入 40.80 3.08 3.51 3.84 4.19 10.8 9.4 8.6 7.9 旭辉控股集团 买入 5.38 0.91 0.87 0.91 0.91 4.8 5.0 4.8 4.8 碧桂园 买入 5.72 1.40 1.41 1.25 1.13 3.3 3.3 3.7 4.1 华润置地 买入 38.00 3.38 3.87 4.41 4.97 9.1 8.0 7.0 6.2 滨江集团 买入 6.65 0.75 0.88 0.94 0.95 8.9 7.6 7.1 7.0 绿城中国 买入 12.00 1.52 1.64 1.88 1.89 6.4 5.9 5.2 5.2 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 3 月 3 日收盘价 pOoNsMnRpQmMpQyQtMnNnP7NdN6MoMqQtRnPlOpPsRiNnNmQ9PrQsNvPoOrRvPoNnR 房地产和物业服务行业专题报告｜2022.3.4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 目录 ▍ 销售恢复是解决问题的起点 ....................................................................................... 3 供给侧资金腾挪无法根本上解决问题 ................................................................................ 3 销售恢复是解决行业问题的起点 ....................................................................................... 4 郑州——并不特殊的一个案例 ........................................................................................... 4 ▍ 优化限购空间较大，但出台或谨慎 ............................................................................ 5 限购政策步步加码 ............................................................................................................. 5 理论放松空间很大，但实际优化可能慎重推进.................................................................. 7 ▍ 差别化住房信贷政策的优化空间较大 ........................................................................ 7 差别化住房信贷政策的初心..........................