宏观专题报告：从政策信号到地产回暖要多久？

宏观专题报告 | 1 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 从政策信号到地产回暖要多久？ 宏观专题报告 分析师 张静静 S0800521080002 13716190679 zhangjingjing@research.xbmail.com.cn 宋进朝 S0800521090001 15701005636 songjinchao@research.xbmail.com.cn 顾洋恺 S0800521110002 15710036718 guyangkai@research.xbmail.com.cn 相关研究 Tabl e_Title ● 核心结论 Table_Summary 在中央经济工作会议之后，监管层对于房地产的政策定位是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。” 房地产政策也出现了一些积极信号，分别涉及供给端、需求端、融资端。 供给端来看，保障房建设是政策重心。融资端方面，央行于1月份下调下调政策利率10BP，带动5年期LPR下降5BP，在一定程度上降低房贷成本。销售端方面，有三大动向值得注意，一个是广州、佛山等地银行下调房贷利率，其中广州下调了20BP。第二个是住建部出台《全国性商品房预售资金监管的意见》。第三个是菏泽、重庆、赣州等地部分银行下调首套房房贷首付比例，从30%降低至20%。 回顾历史可以发现，购房首付比例一直在房地产调控政策中扮演着重要角色，或对应着房地产政策边际放松。从历史情况来看，通常来说首付比例下调通常有助于商品房销售端企稳，带动经济反弹、信用宽松。如果有更多城市加入，房地产销售或能企稳。 地产回暖要多久？预计投资增速Q2见底，销售增速Q3由负转正。 本轮多个城市需求端的放松政策仍然是在因城施策框架内做出的调整。假定本轮政策放松后，能有效拉动商品房销售增速，但效力低于2014年。那么总体来看，商品房销售面积或能恢复至疫情前水平，特别是下半年，预计能明显高于去年同期。商品房销售面积有望快速反弹，三季度由负转正，四季度恢复至7%左右。 如果本轮销售企稳依旧能带动土地成交回暖，从销售企稳到土地成交回暖、开工景气度上升的传导链条有望出现。此外，我们测算的今年保障房投资大约5880亿元左右，可能大部分会集中在上半年发力，叠加去年基数较低，因此今年房地产开发投资单月同比增速预计在二季度就能见底，年中转正，早于商品房销售面积。全年来看，在政策的支撑下，房地产开发投资累计同比增速有望在年底由负转正。 风险提示：宏观经济下行超预期；稳增长政策力度及效果不及预期 证券研究报告 2022 年 02 月 20 日 证券研究报告 宏观专题报告 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 西部证券 2022 年 02 月 20 日 索引 内容目录 一、去年中央经济工作会议以来房地产政策释放了哪些信号？ ............................................... 3 二、购房首付比例在房地产调控政策复盘................................................................................ 4 三、地产回暖要多久？预计投资增速 Q2 见底，销售增速 Q3 由负转正 .................................. 9 四、风险提示 ......................................................................................................................... 14 图表目录 图 1：房改之后我国房地产投资和销售增速保持较高水平（单位：%）.................................. 5 图 2：2006 年—2007 年经济面临过热问题（单位：%） ....................................................... 6 图 3：2008 年底商品房销售快速回升（单位：%） ................................................................ 6 图 4：2010 年—2011 年房地产调控取得良好效果（单位：%） ............................................. 7 图 5：2014 年—2015 年楼市宽松政策取得立竿见影效果（单位：%） .................................. 8 图 6：一二线和三线及以下城市商品住宅销售面积（万平方米） .......................................... 10 图 7：三线及以下城市商品住宅销售面积及同比增速 ............................................................ 10 图 8：三线城市住宅价格同比增速 ......................................................................................... 11 图 9：2015 年以来各类棚户区改造开工套数 .......................................................................... 11 图 10：房地产开发投资其他费用部分预测值（单位：万亿） ............................................... 11 图 11：各类城市房地产开发投资完成额（单位：万元） ....................................................... 12 图 12：各类城市房地产施工面积（单位：万平方米） .......................................................... 12 图 13：政策放松后商品房销售面积单月同比增速预测（%） ................................................ 13 图 14：政策放松后商品房销售面积累计同比增速预测（%） ................................................ 13 图 15：政策放松后房地产开发投资单月同比增速预测（%） ................................................ 14 图 16：政策放松后房地产开发投资累计同比增速预测（%） ...............................................