房地产行业保障性住房商业模式研究：代建的模式有哪些？代建能力怎么评估？

http://research.stocke.com.cn 1/16 请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_main] 行业研究类模板 专题 房地产行业 报告日期：2022 年 2 月 18 日 代建的模式有哪些？代建能力怎么评估？ ──保障性住房商业模式研究 行业公司研究｜房地产行业｜ ：杨凡 执业证书编号：S1230521120001 ：yangfan02@stocke.com.cn [table_invest] 行业评级 房地产行业 看好 [Table_relate] 相关报告 1《一文读懂预售资金监管和其规范化影响─商品房预售资金监管规范化对行业影响研讨》2022.2.14 2《行业探测仪之房地产行业修复的路径有哪些？》2022.02.11 3《鉴往参今知来，保障性住房建设加码“租购并举”》2022.02.08 4《绿城管理控股深度：代建第一股持续领跑行业，轻资产模式推动低杠杆扩张》2022.01.27 5《旭辉控股集团深度：短期财务稳健不断加强，多元化业务助力长期发展》2022.01.26 6《全面控股广州销冠项目，央企整合能力凸显》2022.01.25 7《收购中南服务点评报告：周期底部推进收购，凸显逆周期扩张能力》2022.1.21 [table_research] 报告撰写人： 杨凡 联系人： 感谢吴宇欣、王郅祎对本报告的贡献 报告导读 本报告介绍了政府代建、商业代建的演变，以及两种代建形式的模式、特点及案例，并探讨了衡量代建能力的四个维度，最后总结了发展亮点。 投资要点  代建以政府代建为始向商业代建拓展 计划经济体制下的政府项目“投、建、管、用”四位一体，导致了建设资金管理不当、项目质量不高等问题；为最大化政府项目效益，政府开始将项目委托给市场中的项目管理企业等，由其提供专业化代建服务，政府代建逐渐兴起并在全国各地铺展形成具有当地特色的模式。在房地产发展融资困难、利润低、中小企业竞争力薄弱等背景下，商业代建应运而生，2010 年开始，出现代建企业为资金链紧张、资金难回笼的房企、缺乏开发经验的中小房企提供代建服务，商业代建发展不断提速。  商业代建交接政府代建，成为主流代建形式 根据中指研究院，2020 年商业代建占总代建行业潜在市场达 51%，预计将于2025 年升至 68%；以预测新签约代建面积占比计，2021 年至 2025 年商业代建占比稳定维持在 66%左右。商业代建开始接过政府代建手中发展接力棒，跃居主流，成为代建市场前进的主要驱动力。  基于四个维度衡量代建能力 代建企业的代建能力可从品牌和标准化、成本管控能力、物业服务能力和资源整合能力四个维度衡量。品牌是代建企业的核心竞争力，高品牌影响力帮助企业获得更多项目、拥有更高的溢价，标准化则有利于代建企业扩大规模、提高质量，从而巩固品牌的输出；成熟的成本管控可以保障项目实施进度，维持与委托方良好的合作关系；在物业服务重要程度日渐增加的情况下，物业服务提供能力亦是重要衡量基准之一；内部及外部资源的整合能力对企业规模化提供业务、扩大代建规模具有决定性意义。  行业发展继往开来，亮点十足 目前代建行业政府代建与商业代建并行发展，政府代建模式成熟度较高，商业代建模式朝引入资本的模式开拓，逐渐向国际主流模式靠拢，呈现多元化发展格局。同时行业发展日趋规范化，绿星标准的提出为代建标准衡量给出了指引。商业代建规模增长可观，“十四五”保障房建设推动政府代建规模扩增，行业整体发展前景良好。  投资建议 绿城管理控股最早入局商业代建，商业代建业务发展迅速，规模可观，同时在政府代建方面也打造了众多行业范本。我们认为，绿城管理控股将维持其商业代建方面的优势稳步发展，同时也能够借助“十四五”保障性住房建设之风，加快政府代建业务的发展，建议关注绿城管理控股。  风险提示：房企转型代建加剧行业竞争；保障房代建或面临地方保护主义。 证券研究报告 [table_page] 行业深度报告 http://research.stocke.com.cn 2/16 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录 1. 房地产市场化推动代建模式由政府代建向商业代建扩展 .......................................................... 4 2. 商业代建交接政府代建，逐渐成为主流代建模式 ..................................................................... 5 2.1. 政府代建 ....................................................................................................................................................................... 5 2.1.1. 政府代建的基本模式 ............................................................................................................................................................ 6 2.1.2. 政府代建的主要特点 ............................................................................................................................................................ 6 2.1.3. 政府代建案例：绿城管理控股——明德明理府 ................................................................................................................. 7 2.2. 商业代建 ....................................................................................................................................................................... 8 2.2.1. 资本涉足，衍生多种商业代建模式 .................................................................................................................................... 8 2.2.2. 商业代建的主要特点 ............................