房地产行业2022年3月投资策略暨年报前瞻：需求侧如期放松，曙光近在眼前

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—行业策略 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产 2022 年 3 月投资策略暨年报前瞻 超配 （维持评级） 2022 年 02 月 25 日 一年该行业与沪深 300 走势比较 行业投资策略 需求侧如期放松，曙光近在眼前  行业：景气度持续低迷，需求端如期放松 销售端，1 月 300 城住宅销售面积为环比-30%，单月同比-44%，销售景气度持续低迷。土地端，1 月 300 城住宅土地单月成交建面累计同比-61%，降幅较上期扩大了 36 个百分点，土地成交溢价率为 4.2%，依旧维持较低水平。融资端，1 月房企发行国内债券 325 亿元，环比-23%，同比-60%，发行海外债券 149 亿元，环比+487%，同比-83%，合计债权融资 474 亿元，环比+6%，同比-72%。政策端，进入 2022 年以来，政策端暖风频吹，需求端如期放松，菏泽、重庆、赣州、佛山等非限购地区的部分银行相继下降首套房首付比例至 20%，北海、自贡、青岛、宁波、济南、马鞍山、吉林、南宁等地均已出台房贷放松、公积金政策宽松、住房补贴等支持性政策。  公司：头部销售持续走弱，板块业绩承压严重 2022 年 1 月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP30 房企累计销售额分别为 1113 亿元、1546 亿元、2233 亿元、3194 亿元、3959 亿元，分别同比下降40.2%、41.2%、41.9%、41.3%、39.9%，头部房企销售持续走弱。截至 2 月 24 日，根据已发布业绩快报或业绩预告的 70 家公司，业绩预增、扭亏、略增的公司共 19 家，占比仅 27%，板块业绩承压严重。  板块：估值当前仍处历史最低水平 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌 1.8%，跑赢沪深 300 指数1.8 个百分点，在 31 个行业中排第 21 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2022 年动态 PE 为 5.7 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）低 7.0%，仍处历史最低水平。  投资建议：需求侧如期放松，曙光近在眼前 当前政策端暖风频吹，需求侧如期放松，虽然当前行业仍有一些问题亟待解决，但基本上均已反应在估值上，我们认为行业基本面企稳改善仍需一定时间，后续政策博弈仍有较大空间。中短期看，伴随着非限购地区较大力度的政策放松，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企将持续受益；此外，物管龙头公司未来有望受益于地产压制的解除，估值有望修复。3 月组合推荐招商积余、新城控股。  风险提示 基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （亿元） 2021E 2022E 2021E 2022E 001914 招商积余 买入 15.94 169 0.54 0.71 29.8 22.5 601155 新城控股 买入 31.75 719 7.73 8.80 4.1 3.6 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 相关研究报告： 《菏泽下调首套房首付比例点评：需求侧如期放松，后续政策博弈仍有空间》 ——2022-02-18 《房地产行业双周报：预售资金监管有望合理放松，保租房明确贷款支持》 ——2022-02-14 《保障房贷款集中度新规点评：正式文件出台加强信心，保障房贷款有望积极发放》 ——2022-02-09 《房地产行业双周报：多地鼓励合理住房消费，灵活规范预售资金监管》 ——2022-02-01 《房地产 2022 年 2 月投资策略：关注博弈政策之外地产股的价值逻辑》 ——2022-01-25 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.60.81.01.2F/21A/21J/21A/21O/21D/21房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 近期行情回顾及核心观点 ............................................................................................. 4 行业：景气度持续低迷，需求端如期放松 .................................................................... 4 公司：头部销售持续走弱，板块业绩承压严重 ............................................................. 6 板块：估值当前仍处历史最低水平 ............................................................................. 13 投资建议：需求侧如期放松，曙光近在眼前 .............................................................. 15 风险提示 .................................................................................................................... 15 国信证券投资评级 ...................................................................................................... 16 分析师承诺 ................................................................................................................ 16 风险提示 .........................................................................