动态点评：公募REITs上市表现与展望

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 固收 公募 REITs 上市表现与展望 华泰研究 研究员 文晨昕 SAC No. S0570520110003 wenchenxin@htsc.com +86-21-28972068 研究员 张继强 SAC No. S0570518110002 SFC No. AMB145 zhangjiqiang@htsc.com 2021 年 12 月 06 日│中国内地 动态点评 报告核心观点 我国首批公募 REITs 上市以来，在二级价格和可分配金额累积方面表现较出色，部分项目二级收益率超 25%，且有提前分红。三季报显示首批公募REITs 经营稳中向好，EBITDA 利润率普遍在 60%以上。但目前价格偏离估值较多，警惕“首批炒作”的风险，长期价格可能随项目表现走向分化。近期新增公募 REITs 发行，赚钱效应及较优质的底层资产吸引大量投资者参与，建信中关村 REITs、华夏越秀高速 REITs 平均认购倍数超 50 倍。此外，还有两个项目等待审核后推出，上市公司也有不少项目计划上报，未来有望进一步扩容。投资者可精选项目，挖掘公募 REITs 投资机会。 第一批公募 REITs 收益突出，部分项目已偏离估值较多 2021 年 5 月 17 日，证监会核准首批 9 只公募 REITs，6 月 21 日首批正式上市交易。目前来看，无论是二级价格表现还是可分配金额累积方面，首批公募 REITs 表现都较好。截止 12 月 03 日，首批上市公募 REITs9 只产品全部实现正收益，平均涨幅 19.48%，其中 5 只产品涨幅超过 20%。但部分项目价格偏离估值较多，警惕“首批炒作”带来的风险，持续关注项目运营效益。中航首钢绿能、中金普洛斯、博时蛇口三只公募 REITs 已提前分红，有利于投资人提前兑现部分收益。首批公募 REITs 三季度可分配金额/募集资金均超过 1%，特许经营权类累积可分配金额/募集资金比例均超过 3%。 首批公募 REITs 经营稳中向好，三季报显示 EBITDA 利润率较高 首批九只公募 REITs 2021 三季报出炉，剔除折旧摊销来看，整体业绩表现较为出色，EBITDA 利润率普遍在 60%以上。由于疫情好转，高速公路通行量上行，广河、沪杭甬 REITs 项目业绩突出，通行费同比增长均超过 10%。环保类项目首创水务、中航绿能污水处理、垃圾处理业务稳中向好。非特许经营类公募 REITs 受折旧摊销影响较大，特别是华安张江、中金普洛斯REITs，折旧摊销/收入比例分别高达 102%及 74%，受此影响张江 REITs三季报净利润为负。三季度末东吴苏州、博时蛇口、华安张江等底层产业园出租率大多在 85%以上；中金普洛斯、红土盐田港出租率在 95%以上。 近期新增公募 REITs 资质较优，市场热情高涨，认购火爆 近期上报公募 REITs 包括国泰君安临港东久智能制造产业园 REITs、建信中关村产业园 REITs 两只产业园类项目，华夏中国交建高速公路 REITs 和华夏越秀高速公路 REITs 两只高速类项目。建信中关村产业园 REITs、华夏越秀高速公路 REITs 于 11 月 29 日配售结束，两只项目有效认购倍数分别为56.35 及 44.19 倍，其余项目仍在受理中。此次公募 REITs 认购热情高主要是此轮公募 REITs 的质量也较优，项目处于良好的运营状态，具有较强的竞争力和长期的增长潜力；且首批公募 REITs 收益出色吸引了更多投资人关注，近期银保监会发文明确了保险资金可以参与投资带来新增资金。 持续关注我国公募 REITs 扩容带来的投资机会 公募 REITs 作为高派息、风险收益适中的投资产品，丰富了投资人配置选择。在我国基础资产存量丰富、高收益资产逐渐稀缺的背景下，公募 REITs产品将大有可为。除了在审的两只公募 REITs 外，根据上市公司的公告，还有金风科技等基础设施公募 REITs 正在申报，建议持续关注我国公募REITs 扩容带来的投资机会。公募 REITs 投资核心是关注底层项目的资质，建议综合项目特征、估值定价等筛选投资标的。优选估值谨慎、管理人经验丰富、潜在扩募项目资质较好，盈利现金流稳定的收益类、成长性较好的产业园类项目公募 REITs 进行投资。 风险提示：公募 REITs 运营风险，价格变动风险、数据统计估算偏差 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 固收研究 正文目录 第一批公募 REITs 表现出色 ......................................................................................................................................... 3 首批公募 REITs 二级市场表现较好，部分项目已偏离估值较多 ............................................................................ 3 首批部分公募 REITs 已提前分红 ........................................................................................................................... 5 第一批公募 REITs 三季报盈利整体向好 ....................................................................................................................... 6 关注我国公募 REITs 扩容带来的机会 ........................................................................................................................... 8 近期 4 只公募 REITs 项目上报交易所 ................................................................................................................... 8 我国公募 REITs 大有可为，可在扩容过程中挖掘机会 ........................................................................................ 11 风险提示............................................................................