宏观研究：地产调控，当前症结及未来抓手

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Summary] 报告摘要： 今年三季度以来，伴随着严格的行业政策调控，房地产多维数据跌至全球金融危机水平，市场对房地产明年景气度预期较差。 市场普遍对明年房地产销售、投资、新开工、土地购置等数据预期较悲观，对竣工则相对乐观。 房地产在经济中牵涉过广，一旦房地产投资增速下滑，还将对社会总产出、投资、就业、地方财政等造成负面影响。 根据我们测算，如果房地产投资每下滑 10%，对 GDP 拖累 1%以上，对固定资产投资拖累2.5%；同时，房地产相关行业的从业者占城镇非私营单位就业人数的四分之一；地产销售关系的土地出让，约贡献地方财政四成收入。 本轮房地产的调控主要通过“三道红线”、“集中供地”等手段，抑制房地产企业杠杆，加快房企周转，降低房地产行业金融属性，让地产行业回归本源。长期来看，这是房地产行业走向健康发展的正确路径。 然而短期内，地产企业现金流情况显著走差，银行新增贷款去向房地产行业的占比下降，按揭贷款额度收紧，地产企业开工意愿大幅下滑。除了监管政策的长期影响之外，短期金融风险偏好改变，民营房企融资预期转差，也是当前房地产投融资显著走弱的关键原因所在。这与 2018 年资管新规落地后基建投资处境类似。 三季度房地产投资失速，负面效应已经体现在部分行业。我们认为前期过严的调控政策未来可能会存有一定程度的纠偏。关于这点我们可以参考今年 10 月后煤电紧张引发下游生产骤降，相关产业政策也同步调整。 展望明年，中央经济工作会议定调“稳字当头、稳中求进”，而当前经济面临的经济环境是，明年出口对经济拉动边际递减，基建投资受限于隐性债务监管难以大幅扩张，稳投资端的要点在于防止地产过快下滑。 考虑到房地产行业的特殊性及难点，我们认为政策着力点或在于三点。融资端，尽力保障房企正常的开发贷需求。销售端放松，确保居民正常的购房需求不被抑制。住房结构方面，大力推行保障性租赁住房的建设，抵补部分房地产投资下滑。 风险提示： 经济增长变化；房地产行业政策变化；房地产企业融资受限。 民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：周君芝 执业证号： S0100521100008 电话： 15601683648 邮箱： zhoujunzhi@mszq.com 研究助理：谢文迪 执业证号： S0100121110022 电话： 18807906838 邮箱： xiewendi@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 [Table_Title] 宏观研究 地产调控，当前症结及未来抓手 宏观专题报告 2021 年 12 月 22 日 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目 录 1 当前地产面临的现状 ....................................................................................................................................................... 3 2 地产对经济的重要性 ....................................................................................................................................................... 4 3 今年地产调控思路 ........................................................................................................................................................... 6 4 未来或有政策及难点 ....................................................................................................................................................... 7 5 风险提示 .......................................................................................................................................................................... 9 插图目录 ............................................................................................................................................................................ 10 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 1 当前地产面临的现状 多维数据跌至全球金融危机水平，市场预期较差。 今年三季度来房企融资端剧烈收缩，各类地产数据在 9 月后下滑明显，销售、新开工等数据甚至跌至全球金融危机时期的水平。 数据上剧烈的滑坡也使得市场部分机构认为明年的房地产行业可能表现不佳。我们统计了 9 家券商房地产组对明年的预测，整体来看，大家普遍对 2022 年的销售、开工、投资、土地购置 4 个方面看弱，房价看平，对竣工偏乐观。 长期来看，中国的经济结构面临着较大的转型压力，从以传统地产基建投资为主导的经济结构逐步切换至高技术及装备制造业驱动的高质量经济结构。但是如果这种切换速度过快，则可能导致经济短期内出现失速，引发剧烈的社会问题。 经济模式如果在短期迅速切换，是否会引来政策纠偏，我们认为这一点可以参考今年的煤炭和电力。 今年前三季度，煤价暴涨推升社会成本，电力资源紧张带来拉闸限电，为了应对能源结构快速切换带来的负面影响，政府迅速纠偏，增强了煤电的保供。因此参考政府对于煤电问题的纠偏态度，我们对于房地产投资增速的态度相较市场会更乐观一些。 图 1：房地产多维数据跌至历史极低值 各行业主要工业品的产量同比 图表1: 各行业主要工业品的产量同比 图 2：22 城国企+城投拿地占比 细分工业品价格对限产的弹性反应 细分工业品价格对