房地产11月月报：政策纠偏初现成效，期待需求端维稳政策

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产11月月报：政策纠偏初现成效，期待需求端维稳政策 2021 年 12 月 21 日 看好/维持 房地产 行业报告 销售：降价走量之下，商品房销售下滑趋势有所减缓，但房价下滑之下销售回暖持续性还有待观察。11 月份商品房销售面积同比-13.97%，前值-21.65%；销售额同比-16.31%，前值-22.65%；销售均价同比-2.71%，前值-1.27%。我们认为销售的回暖主要是由于房企降价促销和按揭政策的放松，带来了积累需求的释放。但整体的销售情况依然严峻，企业对于投资与消费者对于购房的消极态度在短期内难以逆转，销售的恢复还需要有更多需求端的政策落地。 开发投资：新开工降幅有所收窄但依旧疲软，竣工在保交付之下显著回暖。11月份新开工面积同比-21.03%，前值-33.41%；竣工面积同比 15.41%，前值-20.56%；开发投资同比-4.30%，前值-5.40%。虽然在“保交付”与房企年底加速竣工之下，竣工面积显著回暖，但将有限的资金投入竣工交付可能导致房企拿地与新开工的能力与意愿进一步下滑，未来的新开工与土地投资数据还将继续承压。 到位资金：融资端政策发力推动资金面显著改善，但销售的下滑依然是当前行业基本面改善的最大阻碍。11 月份到位资金同比-7.01%，前值-9.48%。11 月的到位资金中，按揭同比大幅上升至 10.64%。我们认为，中央经济会议已经定调，房地产是畅通国民经济循环重要的一环，房企合理的融资需求将会持续得到满足。但短期内销售垮塌带来的压力，叠加房企信用分层之下难以及时获得融资，部分房企的流动性风险可能还将继续发酵。 投资建议： 我们认为，政策的关注点正从房企资金面的风险转移到需求端的失速下滑带来的恶行循环风险。后续可能会加速推出需求端的呵护政策，稳定购房者预期，扭转销售端量价齐跌的局面。融资端的支持，也会在满足了头部的稳健央企地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出。 我们认为融资段的呵护政策将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科 A，保利发展，金地集团。也建议持续跟踪经营稳健的民营房企如龙湖集团、碧桂园。 风险提示：行业政策进一步趋严的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 行业重点公司盈利预测与评级 简称 EPS(元) PE PB 评级 20A 21E 22E 20A 21E 22E 万科 A 3.6 3.9 4.3 5.7 5.3 4.8 1.1 强烈推荐 金地集团 2.3 2.8 3.3 4.8 4.0 3.4 0.9 强烈推荐 保利发展 2.4 2.6 2.9 5.6 5.2 4.7 1.0 强烈推荐 资料来源：公司财报、东兴证券研究所 未来 3-6 个月行业大事: 2022-1 中旬统计局公布 2020 年 1-12 月房地产开发数据及 70 大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 131 2.62% 行业市值(亿元) 316.9 0.2% 流通市值(亿元) 193.8 0.34% 行业平均市盈率 14.43 / 行业指数走势图 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：陈刚 010-66554028 chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480521080001 -21.5%-1.5%18.5%12/212/214/216/218/2110/21房地产 沪深300 P2 东兴证券行业报告 房地产行业：政策纠偏初现成效，期待需求端维稳政策 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 1. 销售：销售有企稳迹象，信心重建还需政策加码 降价走量之下，商品房销售下滑趋势有所减缓，但房价下滑之下销售回暖持续性还有待观察。我们认为销售的回暖主要是由于房企降价促销和按揭政策的放松，带来了积累需求的释放。但整体的销售情况依然严峻，企业对于投资与消费者对于购房的消极态度在短期内难以逆转，销售的恢复还需要有更多需求端的政策落地。 从具体数据来看，2021 年 1-11 月商品房累计销售面积 158,131 万平，同比增长 4.80%；商品房累计销售金额 161,667 亿元，同比增长 8.50%。其中，11 月份商品房销售面积 15,090 万平，同比下滑 13.97%；11 月份商品房销售额 14,482 亿元，同比下滑 16.31%。2021 年 1-11 月商品房累计销售均价 10,224 元/平，同比增长 3.52%；其中，11 月份商品房销售均价 9597 元/平，同比下滑 2.71%，环比下滑 1.56%。在销售下滑的局面下，虽然绝对库存水平依然处于近年低位，但去化周期持续上升。 图1：全国商品房累计销售情况 图2：全国商品房单月销售情况 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图3：全国商品房销售均价 图4：全国商品房去化周期 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 2. 开发投资：新开工持续下滑，保交付之下竣工显著回暖 新开工降幅有所收窄但依旧疲软，竣工在保交付之下显著回暖。我们认为资金面的紧张与销售的下滑，导致房企的投资能力与意愿都面临极大的冲击，新开工的颓势短期难以逆转。虽然在“保交付”与房企年底加速 东兴证券行业报告 房地产行业：政策纠偏初现成效，期待需求端维稳政策 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES竣工之下，竣工面积显著回暖，但将有限的资金投入竣工交付可能导致房企拿地与新开工的能力与意愿进一步下滑，未来的新开工与土地投资数据还将继续承压。 从具体数据来看，2021 年 1-11 月累计新开工面积 182,819 万平，同比下滑 9.10%；其中，11 月份新开工面积 16,083 万平，同比下滑 21.03%。2021 年 1-11 月累计竣工 68,754 万平，同比增长 16.20%；其中，11月份竣工面积 11,463 万平，同比上涨 15.41%。2021 年 1-11 月累计开发投资 137,314 亿元，同比增长 6.0%；其中，11 月份开发投资 12,380 亿元，同比下滑 4.30%。 图5：房屋累计新开工面积及同比增速 图6：房屋单月新开工面积及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图7：房屋累计竣工面积及同比增速 图8：房屋单月竣工面积及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图9：房地产开发投资累计完成额及同比增速 图10：房地产开发投资单月完成额及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 P4 东兴证券行业报告 房地产行业