中观行业数据观察：房地产行业在土拍、信贷政策端得到政府托底支持

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 股策略 A 投资策略点评 房地产行业在土拍、信贷政策端得到政府托底支持 ——中观行业数据观察 曲一平 分析师 SAC 执业证书编号：S1660521020001 quyiping@shgsec.com 宋婷 研究助理 SAC 执业证书编号:S1660120080012 songting@shgsec.com 2021 年 11 月 28 日 摘要 中观核心观察：房地产行业得到政策持续托底 1、由于第二批集中供地降温明显，长沙、北京、沈阳、杭州、广州的流拍率均高达 50%以上。为了降低流拍率，提高成交量，深圳、广州、天津、南京等部分热点城市，在土地出让规则上有明显的变化，比如提高房价销售上限，释放给地产商一定利润；适度放宽保证金支付期限；降低参拍门槛，调动房企积极性等。 2、2021 年初至 Q3，全国首套房房贷利率持续上行至 5.74%，直到 10 月份才开始环比下行 1bp，边际收紧开始缓和。前期利率上涨程度较大的城市，也出现下调。广州、佛山、成都、惠州等年内首套房贷利率累计涨幅达 80-120BP，目前已有部分银行下调，其中广佛等下调 10-20BP，惠州工行、建行、农行下调 20-30BP，而成都建行、农行等下调 50-60BP。 3、银保监会在三季度重点工作会中表示，在贷款首付比例和利率方面支持首套房购房者。近一个月，各地对居民端信贷的执行已有所修正，具体体现在增加额度加快放款、降低资质要求、定向下调首付比例、放宽二手房贷款等。广州、上海各大银行放款周期从 4-6 个月降至最快 1-2 个月，建行出现 1 个月就能放款的单子。客户资质要求降低，如广州部分银行放宽首付来源的审查，查到父母层面即可；首付比例定向下调，如佛山，外地客限购区域首付比例从 4 成降至 3 成 对于房地产市场的土地价格、房价和房地产股的思考 1、2008 年至今，土地溢价率和房价变化全面联动的，由于一手房往往有政策限价调控，更多去观察最反应真实交易情绪的二手房价格变化。 2、最近十年最为显著的三轮房地产牛市分别是 2009-10 牛市、2013 年小牛市、2015-17 牛市，分别是四万亿经济刺激降息货币政策、土地溢价回暖、14-15 降准降息货币周期引起，受到国家政策影响非常深远。 3、观察几次牛市高点的地产相关行业主要财务指标包括毛利率、ROE、利润和营收增长率，钢铁行业高点先于地产行业高点，地产行业高点匹配土地溢价率高点。建筑材料高点先于家电和建筑装饰高点。 4、进入 2021 年至今，呈现出一二线土地溢价率受到严格压制，尤其从 2021 年 Q2 开始的集中供地，使得一线城市土地溢价率从 8%继续下降在 3%以下，二线城市土地溢价率从 17%下降至 13.5%，三线城市土地溢价率下滑最快，从年初 26%下降至7%，地产行业暂时难以出现反转。 周度中观数据方面 上游方面，布伦特轻质原油、NYMEX 轻质原油价格继续下跌，NYMEX 天然气价格下跌。原油钻井数增加。煤价方面，焦炭、焦煤、动力煤均上涨。欧洲、理查德、纽卡斯尔动力煤价大幅上涨，锚地船舶数减少。LME 有色期货铜、铝、锌、锡、镍价格上涨，铅价小幅下跌。COMEX 黄金价格、银价下跌，铜价上涨。锂价继续上涨，江西钨精矿价格小幅下跌，BDI 上涨。中游方面，螺纹钢期货和现货价格均上涨，高炉开工率上涨，钢厂产能利用率下降，水泥均价小幅下降。化工产品涤纶短纤、涤纶 DTY、PTA 价格出现下跌，粘胶长丝、甲醇、天然橡胶、PVC 价格上涨，山东地区 MDI 下降。国内外多晶硅价格小幅下跌。下游方面，十大城市商品房成交面积大幅下降。猪肉价格继续回升，白羽鸡均价上涨，山东蔬菜批发价格指数继续下降。 风险提示：政策风险 投资策略点评 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 37 证券研究报告 内容目录 1. 中观核心观察：房地产行业得到政策持续托底 ....................................................................................................................... 5 1.1.1 第三批土地集中供应释放了政策呵护态度 ......................................................................................................... 5 1.1.2 信贷端全国首套房房贷利率适度放松，保障合理房贷需求 ................................................................................ 6 1.1.3 多地出台楼市限跌令，政策托底明显 ................................................................................................................ 8 1.2 对于房地产市场土地价格、房价和房地产股的思考 ...................................................................................................... 8 1.2.1 土地价格与二手房、地产股荣枯周期同步 ......................................................................................................... 8 1.2.2 2021 年以来全国土地溢价率继续走低，遏制房价上涨 ..................................................................................... 11 1.2.3 一线城市新房和二手房套利空间依然存在 ....................................................................................................... 12 2. 中观行业数据一览 ................................................................................................................................................................ 13 3. 上游能源与金属 ....................................................................................................................