物业管理行业2022年投资策略：大脱钩，大合流，大分化

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 大脱钩，大合流，大分化 物业管理行业 2022 年投资策略｜2021.11.22 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基础设施和现代服务产业分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务联席首席分析师 S1010517050001 李宗儒 房地产和物业服务分析师 S1010521070008 2021 年是地产开发和物业管理脱钩，不同业态的物业管理服务大合流，PM 和FM 大合流，商管和物管也开始合流的关键年份。展望未来，不同物管企业具备不同的独立性和成长性，板块估值可能呈现进一步分化。 ▍物业管理和地产开发的大脱钩。物业管理行业的独立性持续增强，“扶上马，送一程”的历史阶段已经结束。到 2021 年上半年，重点公司新拓面积中来自第三方的比例达到 74%，当期期末存量在管面积中来自第三方的比例达到 54%。 不少头部企业建立起独立的品牌矩阵，不再纯粹依赖开发企业的品牌。2021 年，开发企业向物业管理的人才输送接近尾声。地产行业的信用风波，也加速推动物业管理公司走向独立。 ▍不同业态的物业管理出现合流。2018 年前，不同业态的物业管理业务壁垒高，住宅物管、商企服务、公建物管各有不同的头部企业。此后，服务流程远程化，中后台运营中心建立，科技加速运用，多品牌矩阵诞生，贯通不同业态的城市服务蓝海出现，行业细分领域之间逐渐打通。到 2021 年，贯通不同业态的全能公司出现了，行业远景不再指向细分龙头各自发展壮大。 ▍物业管理和设施管理合流，更和商管合流。物业管理企业空间服务专业能力提升，针对特定企业客户提供团餐、电梯维保等后勤保障服务。我国从未出现大型设施管理公司，物管公司在设施管理方面的进步不存在强大的竞争对手。看似完全独立的商业空间运营管理和住宅物业管理服务也开始合流。这种合流主要不是靠资本驱动，而是产业规律使然。商管的弱连接大客流和物管的强接触小生态天然互补，全新的多层次会员体系和支付体系已在孕育之中。此外，深耕物理空间积累了必要的数字，为日后物管和数字世界的合流奠定部分基础。 ▍2022 年将是整合并购的关键年份。我们认为，当前最大的物管公司市占率仅2.3%，上市大物管公司账面货币资金十分充裕，房地产公司旗下诸多中小物业管理公司看不到独立上市的前景。不过，2021 年下半年信用问题深重的地产业并未导致物管并购价格大幅下降，这恰恰说明了看好物管板块是产业界共识。展望 2022 年，我们相信并购市场仍然充满机遇和风险，交易对价不会明显上升或下降，因为潜在买家数量不多，资金充裕，心态理性，决心坚定。但我们相信，产业并购活跃度可能较之 2021 年进一步提升。 ▍风险提示：物业管理公司丧失独立性，资金被挪用的风险；物管企业快速发展过程中，单盘突发事件影响企业品牌声誉的风险。 ▍独立性和成长性的大分化，建议投资者坚守成长，重视含权价值。独立性是前提，有治理瑕疵的物业管理公司没有分析的必要。在保证独立性的前提下，我们建议投资者以前瞻眼光，优选受益于产业集中度提升的成长型公司。这种成长，根植于公司在管理、整合并购、科技应用、增值服务布局方面的能力。此外，少数没有完成轻资产分拆的综合业务公司，具备显著的潜在分拆“含权价值”，我们亦纳入物管行业推荐组合予以推荐。我们看好保利物业、龙湖集团、华润万象生活、融创服务、碧桂园服务、中海物业、金科服务和旭辉永升服务。 物业服务行业 评级 强于大市（维持） 房地产和物业服务行业 2022 年投资策略｜2021.11.22 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （交易币种） 20A 21E 22E 23E 20A 21E 22E 23E 华润万象生活 买入 40.70 0.36 0.75 0.97 1.29 94.4 44.9 34.7 26.2 绿城服务 买入 7.45 0.22 0.28 0.34 0.41 28.3 22.4 18.3 15.1 招商积余 买入 13.46 0.41 0.59 0.73 0.89 32.8 22.8 18.4 15.1 保利物业 买入 54.70 1.22 1.58 2.11 2.81 37.3 28.7 21.6 16.2 金科服务 买入 34.20 0.95 1.70 2.84 4.61 30.0 16.7 10.0 6.2 融创服务 买入 13.82 0.20 0.42 0.65 0.91 56.9 27.0 17.8 12.6 新大正 买入 37.78 0.81 1.17 1.68 2.27 46.9 32.3 22.5 16.7 旭辉永升服务 买入 14.10 0.22 0.36 0.55 0.74 52.6 32.2 21.4 15.7 新城悦服务 买入 13.78 0.52 0.80 1.17 1.62 22.0 14.3 9.8 7.0 碧桂园服务 买入 53.70 0.83 1.35 2.23 3.19 53.4 33.0 20.0 14.0 中海物业 买入 8.08 0.21 0.27 0.37 0.49 37.9 29.5 22.0 16.4 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2021 年 11 月 19 日收盘价 qRtNnPsQmMpNwOnNrNxPnMaQcM8OsQnNnPrQlOnMqReRpNmObRrQqOwMtRvNxNtQnO 物业服务行业 2022 年投资策略｜2021.11.22 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 物业管理和地产开发的大脱钩 ........................................................................................... 1 行业底层和开发关联度较低............................................................................................... 1 业绩增长已经和关联方交付关系不大 ................................................................................ 1 分拆之后，独立性有法律保障 ........................................................................................... 3 地产向物业管理的人才输送或告一段落 ....................................................................