光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年11月）：需求侧居民中长贷持续回暖，供给侧房企发债“外冷内热”

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021 年 12 月 11 日 行业研究 需求侧居民中长贷持续回暖，供给侧房企发债“外冷内热” ——光大房地产行业流动性跟踪报告（2021 年 11 月） 房地产 需求侧：新增居民中长贷环比、同比双升，按揭贷款延续“量增价降” 从资金量来看，11 月新增居民中长贷 5,821 亿元，创 4 月份以来新高，同比+15.3%（10 月+4%），连续 2 个月同比为正；2021 年 1-11 月累计新增居民中长贷 5.72 万亿，同比+3.9%（对比 10 月+2.7%，2020 全年同比+9.2%），累计同比增速触底后开始反弹。累计新增居民中长贷占新增贷款的比重为 30.4%（上月同口径数据为 29.3%，2020 年全年为 30.3%）。 12 月 6 日中共中央政治局召开会议，强调 2022 年经济工作“稳字当头、稳中求进”，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。央行于 12 月 6 日宣布全面降准 0.5 个百分点，释放长期资金 1.2 万亿元，我们认为降准进一步释放行业流动性修复信号，预计四季度末按揭贷款将延续“量增价降”格局，保障居民合理刚性购房需求，间接利好房企销售回款，修复“杠杆稳健”型房企基本面，从而维护房地产市场健康发展和良性循环。 供给侧：11 月境内发债规模反弹，融资环境改善；美元债发行市场持续遇冷 11 月房企境内外单月合计发债 438 亿元，环比+52.3%（10 月-57.5%），同比-54.0%（10 月-61.7%），单月净融资-250 亿元（10 月-344 亿元）。其中11 月境内债发行迎来反弹，环比+129.2%至 428 亿元，单月净融资-110 亿元。11 月美元债一级市场发行持续遇冷，房企美元债单月发行 10 亿元，环比下降90.0%，同比下降 97.3%，单月净融资额约-140 亿元（10 月为-125 亿元）。 11 月房地产集合信托成立金额约 141 亿元，同比下降 76.3%，占单月集合信托成立规模的比重为 15.0%，较 10 月略有提升。 境内资金价格方面，11 月 9 日中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，为房企在银行间市场发行债务融资工具释放暖意，当月高资质房企发债利率总体较前期有所下降。海外债方面，10 月由于部分房企信用风险暴露，中资美元地产债二级市场价格波动较大；11 月仍有部分房企美元债违约或展期，海外评级机构持续下调多家房企信用级别（中国奥园、阳光城等），对境外投资偏好造成影响，美元债一级市场发行持续遇冷，仅港龙集团成功发行一只美元债，融资成本较前期持平。 投资建议：央行 9 月 24 会议定调“两维护”，10 月 15 日释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；房地产税试点利于降低开发和购房环节的税收压力，试点地区购房限制措施有望逐步退出，恒大集团的“α风险”修复已进入执行阶段；四季度以来房地产行业流动性持续修复，预计开发贷和按揭贷将持续回暖，此次央行全面降准 0.5 个百分点，释放长期资金 1.2 万亿元，中央政治局会议提出房地产市场健康发展和良性循环，我们认为资本市场对房地产板块的悲观预期将进一步缓解，在重申看好综合实力较强的龙头房企的同时，我们认为全面降准的资金释放，边际上对“杠杆稳健型”民企地产更为利好。 重点推荐万科 A/万科企业，保利发展、中国金茂、新城控股；建议关注金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、金科股份。 风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约；银行贷款集中度管理或导致房地产信贷规模受限。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20211207 全面降准对“杠杆稳健型”民企地产更为利好——对 12 月 6 日央行宣布全面降准的点评 20211112 居民中长贷同比转正，按揭或进一步“量升价降”——房地产行业流动性跟踪报告（2021 年 10 月） 20211023 让“炒房者”知难而退，“住房人”心愿得偿——对10月23日全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点的点评 20211023 2022，破而后立，晓喻新生——房地产（地产开发）2022 年投资策略 20211019 地产投资单月同比转负，居民按揭降幅持续收窄——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2021 年 9 月） 20211016 央行释疑“α风险”，房地产市场悲观情绪进一步修复——对10月15日央行三季度金融统计数据新闻发布会的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 需求侧：新增居民中长贷环比、同比双升，按揭贷款延续“量增价降”  2021 年 11 月，单月新增居民中长贷 5,821 亿元，创 4 月份以来新高，同比+15.3%（10 月+4%），连续 2 个月同比为正；2021 年 1-11 月累计新增居民中长贷 5.72 万亿，同比+3.9%（对比 10 月+2.7%，2020 全年同比+9.2%），累计同比增速触底后开始反弹。累计新增居民中长贷占新增贷款的比重为30.4%（上月同口径数据为 29.3%，2020 年全年为 30.3%）。  12 月 6 日中共中央政治局召开会议，强调 2022 年经济工作“稳字当头、稳中求进”，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。央行于 12 月 6 日宣布全面降准 0.5 个百分点，释放长期资金 1.2 万亿元，我们认为降准利于房地产行业流动性的进一步修复，开发贷与按揭贷将持续回暖，支持居民合理购房需求，支持“杠杆稳健”房企的合理资金需求，从而维护房地产市场健康发展和良性循环。  10 月 15 日，央行召开第三季度金融统计数据发布会，回应房地产行业相关热点问题。央行金融市场司司长邹澜表示部分金融机构对于 30 家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，人民银行、银保监会已于 9 月底召开房地产金融工作座谈会，保持房地产信贷平稳有序投放。经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场的地价、房价、预期保