中国房地产市场焦点：受评开发商的市场份额将于2018年进一步提高（中文）

企业 行业深度研究 2018 年 1 月 30 日 目录 2017 年受评开发商的销售增速高于全国销售增速 2 一线城市房价持续下跌，但二线城市房价加速上涨 3 一二线城市库存水平改善 3 随着房价上涨趋缓，高地价将令开发商利润率承压 4 2017 年 12 月受评开发商流动性状况指数恶化 5 2017 年 11 月 29 日至 2018 年 1 月 29 日之间共有 1 次正面和 1 次负面评级行动 9 穆迪相关研究 10 附录 I 11 分析师联系人 黎锦雄 +852.3758.1456 助理副总裁–分析师 cedric.lai@moodys.com 梁镇邦 +852.3758.1521 副总裁–高级信用评级主任 franco.leung@moodys.com 王智健 +852.3758.1329 副董事总经理 simon.wong@moodys.com 刘长浩 +852.3758.1377 董事总经理–企业融资 gary.lau@moodys.com 客户服务 美洲 +1.212.553.1653 亚太 +852.3551.3077 日本 +81.3.5408.4100 欧洲、中东、非洲 +44.20.7772.5454 中国房地产市场焦点 受评开发商的市场份额将于 2018 年进一步提高 » 受评开发商市场份额将在 2017 年较高的基础之上进一步提升。56 家受评开发商中，穆迪跟踪的 29 家开发商 2017 年全年合约销售额同比增长 52.7%，其增长远高于同期 11.3%的全国合约销售额同比增速。2017 年这 29 家受评开发商在全国合约销售额中的合计市场份额亦从 2016 年的 26.5%上升到了 36.4%。得益于出色的执行能力以及畅通的融资渠道，规模较大且财务健康的受评中国房地产开发商的整体市场份额有望于 2018 年进一步提高。 » 一线城市房价持续下降，但二线城市房价加速上涨。2017 年 12 月国内 4 个一线城市的房价环比下跌 0.1%，与 2017 年 11 月环比 0.1%的跌幅持平。而同期二线城市房价环比上涨 0.5%，略高于 2017 年 11 月 0.4%的环比涨幅。12 月三四线城市房价平均涨幅与上月持平，仍为 0.5%。我们预计中国政府房价调控政策将继续遏制一二线城市房价上涨。 » 一二线城市库存水平改善。主要受销量增长支撑，一线城市住宅库存水平有所改善，2017 年 12 月库存水平从 11 月的 13 个月下降到了 10 个月，而穆迪跟踪的二线城市库存水平 2017 年 12 月仍稳定在 7 个月。我们认为 2018 年住宅库存水平将维持健康的水平。 » 2017 年 11 月 29 日至 2018 年 1 月 29 日之间共有 1 次正面和 1 次负面评级行动。我们将毅德国际控股有限公司 (B3/负面) 的公司家族评级从 B2 下调至 B3，另外，穆迪将融创中国控股有限公司 (B2/稳定) 的评级展望从负面调整为稳定。受严格的财务管理以及强劲的合约销售支撑，我们预计未来 6-12 个月负面展望的开发商数量将下降。 图表 1 穆迪对中国房地产开发商的评级行动 截至 2018 年 1 月 29 日的 12 个月 资料来源：穆迪投资者服务公司 4202468102017.01 2017.02 2017.03 2017.04 2017.05 2017.06 2017.07 2017.08 2017.09 2017.10 2017.11 2017.12 2018.01评级行动数量正面行动负面行动穆迪报告 China Property Focus: Rated developers' market share to grow further in 2018 的中文翻译本 (中文为翻译稿，如有出入，以英文为准) 2 2018 年 1 月 30 日 中国房地产市场焦点：受评开发商的市场份额将于 2018 年进一步提高 企业 MOODY’S INVESTORS SERVICE 2017 年受评开发商的销售增速高于全国销售增速 56 家受评开发商中，穆迪跟踪的 29 家开发商 12017 年全年合约销售额较 2016 年全年增长 52.7%，其增长远高于同期11.3%的全国合约销售额同比增速 (图表 2) 。 2017 年全年这 29 家受评开发商 (与竞争对手相比，这些开发商规模更大，财务状况更加健康) 在全国合约销售额中的合计市场份额亦从 2016 年的 26.5%上升到了 36.4%。同期合约销售额最高的 3 家受评开发商为碧桂园控股有限公司 (Ba1/稳定) 、万科企业股份有限公司 (Baa1/稳定) 和中国恒大集团 (B1/稳定) ，其市场份额合计为 14.3%。2016 年这 3 家开发商的市场份额合计为 10.6%。 合约销售额的较高增长反映受评开发商预计行业将出现整合，因此加大力度争取更大市场份额。在全国销售放缓和严格调控的背景下，此举将加剧竞争。通过在过去 1-2 年内积极购地，受评开发商增加了可售房源，同时充分利用其强大的品牌知名度、出色的销售执行能力以及具吸引力的项目位置扩大了 2017 年销售规模。 图表2 受评开发商合约销售额增长仍高于全国平均水平 资料来源：国家统计局、公司资料 2017 年全年 29 家受评开发商中碧桂园的合约销售额最高 (人民币 5,508 亿元) ，同期融创中国控股有限公司 (B2/稳定) 同比增长最为强劲，增速达到了 140% (图表 3)。 图表3 我们跟踪的开发商今年迄今的合约销售表现 资料来源：公司资料 0%10%20%30%40%50%-20%0%20%40%60%80%100%全国销售额3个月移动平均同比增长率 (左轴)穆迪跟踪的29家发行人的3个月移动平均销售额同比变化率 (左轴)穆迪跟踪的29家发行人按3个月移动平均销售额计算的市场份额 (右轴)-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%-80,000180,000280,000380,000480,000580,000今年迄今同比增长率合约销售额(人民币百万元)今年迄今合约销售额(人民币百万元，左轴)今年迄今同比增长率(右轴)本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的任何信用评级，请参阅 www.moodys.com 发行人/实体专页上的评级索引，了解最新评级行动信息和评级历史。 3 2018 年 1 月 30 日 中国房地产市场焦点：受评开发商的市场份额将于 2018 年进一步提高 企业 MOODY’S INVESTORS SERVICE 持续严格调控下 2017 年全国销售额增速放缓 以销售额计算，2017 年全年全国合约销售额同比增长放缓至 11.3%，低于 2016 年 36.2%的同比增幅。 12 月份合约销售额同比增长 21.2%，而 2017 年 11 月份则同比增长 12.4%。2017 年 12 月份合约销售额增长的主要原因是与 2016 年 12 月相比，全国住宅平均售价上涨了 16.2%。 我们认为未来 6-12 个月开发商的业