本轮房地产调控的回顾、反思和展望（2014-2018）

请务必阅读正文之后免责条款部分 [Table_Summary] 本轮房地产调控的回顾、反思和展望 (2014-2018) 恒大研究院研究报告 房地产行业 专题报告 2018-06-10 [TABLE_ANALYSISINFO] 首席房地产研究员：夏磊平 邮箱：xialei@evergrande.com Table_Author] 首席经济学家：任泽平 [TABLE_QUOTEINFO] 联系人：陈雨田 邮箱：hdyanjiuyuan@evergrande.com 相关研究： [TABLE_REPORTINFO] 1. 住房租赁研究：渠道与风险（2018-4-8） 2. 房地产税何时推出？如何征收？影响多大？（2018-3-8） 3. 房地产周期导论（2017-9-19） 4. 从春秋到战国：房地产进入强者恒强的王者时代（2017-7-19） 5. 房地产调控二十年：回顾、反思与抉择（2017-3-8） 6. 为什么我们对 2017 年房地产投资不悲观：兼论房地产投资增速的三种预测方法（2017-1-12） 摘要： 2018 年是房改二十年，系统回顾、反思和总结，得失均可为来者鉴。有因必有果，有什么样的房地产政策和制度，就一定有什么样的房地产市场运行结果。与大多数网络文章生产情绪、描绘现象、抱怨现实不同，我们试图采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，分析中国房地产市场深层次的制度基础和运行逻辑，并提出建设性的意见。 本着对独立客观研究的信仰，之前我们推出了二十多期的《房地产周期》系列报告，产生了广泛的社会影响力，在 2017 年 8 月由人民出版社推出专著《房地产周期》，半年加印 8 次，销量多次位居京东、当当同品类榜首，再次让我们确认市场需要客观、理性、扎实、系统的房地产研究。 z 14-18 年的调控是中国二十年房地产调控史的微缩版。 短短四年，经历了全面刺激（14 年 330 起）和紧急收紧（16年 930 起）两种调控方向，几乎动用了政策工具箱里的所有工具，这四年是研究房地产政策的完美样本。 z 本轮调控周期经历 5 个调控阶段，4 次刺激，1 次收紧，2个调控目标。 房地产调控的目标只有两个：避免过热和防止过冷。16 年 217以前在于防止过冷，16 年 930 后在于避免过热。 （1）14 年 930：宽松重启。在“稳增长+去库存”诉求下， 14年 6 月起非一线城市限购陆续取消，市场却反应平淡。9 月 30 日，以放松限贷为特点的全国性宽松开启：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年 11 月央行重启降息。 （2）15 年 330：宽松加码。市场无明显复苏迹象，地产投资降至冰点。3 月 30 日五部委将二套房首付比例降至 40%、出售房屋营业税免征年限由 5 年缩短至 2 年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平，营业税减免优惠刺激了居民换房热情，此后央行 3 次降息、2 次降准，全面宽松就此开始。 （3）15 年 930：全面宽松。由于库存仍处高位，9 月 30 日，四部委再出两项新政，将非限购城市首套商贷首付比降至 25%；同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略 降至 20%，二套首付比降至 30%，央行再度降息降准各 1 次，利率优惠叠加低首付，信贷处于全面宽松状态。同时，2015 年 12 月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”，棚改货币化力度加大，一二线城市房地产市场启动。 （4）16 年 217：最后一击。热点城市复苏明显，区域分化显著。2 月 27 日，下调房屋交易环节契税，是本轮调控的最后一项重大全国性政策，四招“刺激组合拳”出尽，一二线城市房地产市场全面启动并迅速向三四五线城市蔓延。 （5）16 年 930：回归本源。热点城市房价上涨引起中央警惕，2016 年 9 月 30 日之后北京等 16 个热点城市推出楼市新政，调控全面转向。 紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，房地产融资全面收紧。 棚改、大都市圈外溢、产业人口转移和农民工返乡购房等推动多年不涨的三四线“逆袭”，开发商库存转化成居民库存。16、17年棚改货币化对全国住宅销售的拉动为 18.1%和 21.4%。作为棚改主战场的三四线城市销售大幅反弹，17 年底住宅成交面积占全国成交面积的 67%。 市场局部出现失灵。 限购迅速冰封市场，但未解决大都市圈一体化的问题。如环京区域全面限购，市场瞬间降温，而从北京疏解到环京的人，因暂时没有购房资格，没有承接有效需求。供需承接不上。 限价政策带来的“新房二手房价格倒挂、精装改毛坯交房”问题。前期部分热点城市阶段性地采取限价政策，对于快速降温有其必要性，但也带来新房二手房价格倒挂、老百姓抢购新房、高价房无法网签等问题，后期还要逐步完善。限价造成精装房改成毛坯销售，使建筑品质出现倒退。 z 2014-2018 年调控的新思路、新工具、新方向 （1）新思路：从全国一盘棋到因城施策 本轮调控的前半段几乎是历史的翻版，政策以全国性调控为主。16 年 217 以后调控思路发生重大转折，开始强调“因城施策”。此后房地产调控跟随房价呈现“核心城市到非核心城市”、“发达城市群向欠发达城市群”的迁移特征。到 2018 年，调控已经深入到三四线城市以及非热点城市群，本轮调控力度空前。 （2）新工具：行政手段和人口政策创新。 本轮调控在政策工具上有两个变化，一是行政手段创新：以“限购”为代表的行政措施于 2010 年引入，在本轮调控中演化成“限购、限售、限价、摇号、限土拍”等多措施为一体的需求控制政策。调控工具创新反应调控形势的严峻性。二是不同的目标对冲政策效果。各城市全面放开落户限制，甚至拉开“抢人大战”。17 年 3 月以来 50 余城出台人才引进政策，显著推升落户人口，刺激购房需 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展 3 服务国家大局战略 求。测算人才引进政策对城市交易量的推动在 7%-30%左右。“抢人”削弱房地产调控效果。 （3）新方向：从短期调控到住房制度改革。17 年 2 月总书记首次提出“研究房地产长效机制和基础性制度安排”，是短期调控向长效机制和住房制度构建转变的开始。17 年 10 月十九大报告指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为住房制度改革指明内涵。本轮调控是新一轮住房制度改革的起点。其中租售并举在本轮调控中首获突破，17 年 7 月 12 城率先启动租房试点，各地制度创新不断。例如上海首推纯租赁用地，成交价显著低于区域均价，对于加大租赁房供给、稳定土地市场有积极意义。 z 本轮调控的反思与展望 从全国一盘棋到“因城施策”、探索建立长效机制，是本轮调控思路和理念的重大转变。但仍有需要反思的地方： （1）调控政策工具及效果分析 金融政策直接影响购买力，短期刺激效果最好。财税政策直接影响市场供应。“限购”等行政措施短期效果直接，但不解决根本矛盾。土地政策对住房中期供求影响较大。人才引进政策对住房需求推升明显。 （2）重行政调控轻经