策略专题:房地产税试点改革的一些思考,经济、股市、房价等相关性分析

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略专题 2021 年 11 月 03 日 策略专题 证券分析师 吴开达 资格编号:S0120521010001 邮箱:wukd@tebon.com.cn 张冬冬 资格编号:S0120521020004 邮箱:zhangdd@tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1.《北上追逐高景气,医药大规模解禁——微观流动性跟踪双周报》,2021.11.2 2.《涨价传导顺畅的中游制造成 Q3唯一盈利边际正增长板块——深挖财报之 2021 三季报业绩分析》,2021.10.31 3.《碳中和仍是长期可持续性投资方向双碳政策体系顶层设计出炉-》,2021.10.31 4.《设立北交所主要制度规则正式发布周观新股 2021 年 10 月第 4 周-》,2021.10.31 5.《REITs 大涨之后,机会何在?重温 REITs 前瞻系列研究-》,2021.10.30 房地产税试点改革的一些思考 经济、股市、房价等相关性分析 [Table_Summary] 投资要点:  房地产税试点改革势之所趋。土地财政依赖出让收入不可持续,试点改革有望补充地方政府收入。国家政策定调“房住不炒”,土地收入增速放缓使得地方财政收入减少。房地产税是下一阶段经济发展的补充品。房地产税改革利于调节税务结构,改进基尼系数促进共同富裕。引导住房合理消费抑制投机行为,节约土地资源利用。  沪渝房产税试点短期房价下挫,长期趋势向上。先行试点税收特征:窄税基、免征面积大、税率分档,因地制宜、计税依据为交易价格,而非房产评估值。先行试点经验借鉴:沪渝房产税试点对财政收入的拉动较小,但存量与增量的不同仍带来分化;短期沪渝住房销售减少房价增速减缓,长期房价走势与同类城市无异;短期内沪渝试点对金融房建板块造成一定冲击。  试点改革范围扩大,政策延续仍有创新。本次改革试点的相关变化:最大的变化或是将存量房产纳入房产税征收范围;低税率或延续,免征面积因地制宜;计税依据有望从交易价格转向评估价格。试点城市可能性分析:以人口与房价收入比为依据,试点范围或扩大到 10 个城市。一是房价上涨较快,房价收入比偏高;二是人口净流入大;三是房产空置率低。按照 2019 年的房价收入比和人口净流入进行打分排名,上海、深圳、东莞、杭州、天津、厦门、宁波、苏州或成为本次房产税改革试点城市。试点对于税收与房价的潜在影响:补充税收收入,分别考虑30、40、50、60 平方米为免征面积,再根据全国平均房价及可能的税率,可得到全国房产税收大概为 1626 亿元~19684 亿元;不同制度下房产税影响不同,上海试点抑制房价的效果更好,而重庆试点调节收入结构、补充财政收入的效果更好;海外经验来看,我国房地产税制度短期或对试点城市房价起到一定规范作用,长期则影响甚微。  海外房产税角色以财政收入贡献为主,对房价端影响较小。海外房产税短期效果较弱,长期房价趋势仍向上。美国围绕“减轻税赋”对房产税制进行两次较大变革,变革过程中房价未受明显影响;美国房产税率由各州财政预算水平决定;美国不断减轻民众房产税税赋,第 13 号提案驱动房产税断崖式下滑,但房价端未见明显提振。房地产泡沫后,日本税收和房价间的相关性出现明显减弱;日本房产税采取固定资产税和都市规划税两种形式进行征收;日本房产税制度对房价影响在“房地产泡沫”前后出现分化。房价上行背景下,英国房产税政策失灵;英国房产税制将房屋承租人亦囊括在征税主体范围内;近年来英国房产税制出现转紧,但房价上行趋势难以扭转。  沪渝房产税试点对股市影响甚微。试点改革后房产税与地产产业链相关性进一步削弱:沪渝房产税试点改革后,除钢铁指数外,其余 6 指数涨跌幅与房产税收入同比的相关性均呈现出“由正转负”或“负相关性加强”的特点。重庆与上海房产税收入与地产链行业指数涨跌幅趋势产生不同:房产税试点后,重庆房产税收入同比与地产行业指数涨跌幅趋于同步,上海房产税收入同比波动周期明显加长。2011 年房产税试点后,地产相关性从销售转移到施工:期/现房销售占比不同导致沪渝地产指标相关性分化。重庆从商品房住宅销售额与地产相关行业的股价有效相关性转移到销售面积,而上海房屋施工面积与各行业的股价相关性显著提升。  风险提示:历史对未来参考性有限,房产税试点改革超预期,流动性收紧超预期。 策略专题 2 / 21 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 房地产税试点改革势之所趋 ........................................................................................ 4 1.1. 土地财政依赖出让收入不可持续,试点改革有望补充地方政府收入 ................... 4 1.2. 房产税改革利于调节税务结构,改进基尼系数促进共同富裕 .............................. 5 1.3. 引导住房合理消费抑制投机行为,节约土地资源利用 ........................................ 6 2. 沪渝房产税试点短期房价下挫,长期趋势向上 ............................................................ 6 2.1. 先行试点税收特征 ............................................................................................ 6 2.2. 先行试点经验借鉴 ............................................................................................ 7 3. 试点改革范围扩大,政策延续仍有创新 ....................................................................... 9 3.1. 本次改革试点的相关变化 .................................................................................. 9 3.2. 试点城市可能性分析 ....................................................................................... 10 3.3. 浅谈试点对于税收与房价的影响 ................................

立即下载
房地产
2021-12-04
德邦证券
21页
1.51M
收藏
分享

[德邦证券]:策略专题:房地产税试点改革的一些思考,经济、股市、房价等相关性分析,点击即可下载。报告格式为PDF,大小1.51M,页数21页,欢迎下载。

本报告共21页,只提供前10页预览,清晰完整版报告请下载后查看,喜欢就下载吧!
立即下载
本报告共21页,只提供前10页预览,清晰完整版报告请下载后查看,喜欢就下载吧!
立即下载
水滴研报所有报告均是客户上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作商用。
相关图表
10 月高收益债高于估价净价前十和低于估价净价偏离前十主体情况
房地产
2021-12-04
来源:高收益债10月策略月报:高收益债净价指数由涨转跌,民营房地产风险仍在出清
查看原文
10 月高收益城投债各区域净价偏离情况(亿元)
房地产
2021-12-04
来源:高收益债10月策略月报:高收益债净价指数由涨转跌,民营房地产风险仍在出清
查看原文
各类高收益债主体净价偏离度情况(亿元)
房地产
2021-12-04
来源:高收益债10月策略月报:高收益债净价指数由涨转跌,民营房地产风险仍在出清
查看原文
高收益债成交估值偏离度分布(亿元)
房地产
2021-12-04
来源:高收益债10月策略月报:高收益债净价指数由涨转跌,民营房地产风险仍在出清
查看原文
10 月二级市场高收益债成交规模前二十主体
房地产
2021-12-04
来源:高收益债10月策略月报:高收益债净价指数由涨转跌,民营房地产风险仍在出清
查看原文
10 月成交规模前十大行业分布(亿元) 图 23:10 月高收益城投债成交区域分布(亿元)
房地产
2021-12-04
来源:高收益债10月策略月报:高收益债净价指数由涨转跌,民营房地产风险仍在出清
查看原文
回顶部
报告群
公众号
小程序
在线客服
收起