物业管理及服务行业深度报告：物业板块超额收益与开发关系几何？

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业深度研究 物业板块超额收益与开发关系几何？ ——物业管理及服务行业深度报告 投资摘要： 在“房住不炒+两集中”等调控环境下，地产开发公司资金压力凸显。房地产开发板块全部为流量业务，相比而言，物业管理板块业务除了流量，还包括基础物管、增值服务等存量业务。以碧桂园服务为例，开发的收入贡献比例不断降低，2020年已不足 20%。因此需要理性看待开发承压对于物管公司的影响。 我们总结了物业板块行情的驱动因素 2021 年 4 月 19 日，恒生公司推出“恒生物业服务及管理指数”。我们采取“恒生物业服务及管理指数”的编制方法，将指数拓展至 2014 年 6 月，以此，复盘过去 8 年物管板块的历史行情。 超额收益短期看合约面积，长期看收入结构。行情核心驱动因素为估值的提升，估值的支撑因素在于合约在管面积的增长，合约面积决定了公司的物管规模基础。长期要关注公司的收入结构，增值服务收入是否取得突破，占比得以提升。 我们总结了地产行业政策调控与物业板块超额收益关系 我们复盘 2014-2021 房地产行业政策，将 8 年间分成 7 个连续地产调控周期（分成正向、平稳和负向），分别分析各周期物业板块超额收益情况。 核心结论：  地产行业政策影响房地产开发板块超额收益。行业政策传导到基本面的见效期较长，同时也受货币政策等其他因素影响。正向行业政策周期，地产股绝对涨幅大，大幅跑赢大盘。  地产政策平稳的时段，物业板块获高超额收益。2017.12-2018.6 和 2019.1-2019.12 两个时间段，物业板块分别大幅跑赢恒生指数 87 和 49 个百分点。 开发的收入贡献比例持续降低  碧桂园服务来自开发的收入贡献比例不断降低。由 2017 年的 24%降低至 2020年的 19.6%，其中，2018 年高达 32%。因此，应该理性看待开发承压对于物管公司的影响。  2021H1 新增在管面积与开发相关比重为 60.56%。碧桂园服务 2021 年中报业绩发布会，新增合同管理面积中碧桂园占比 55.7%，存量项目占新增项目比重为 70.8%。 物业行业画像  A+H 物业管理上市公司已达 57 家。2019 年和 2020 年是物业管理公司上市密集期，截至 2021 年 10 月，港股上市物管公司 53 家，A 股 4 家。  物管公司的核心业务可以分为基础物业管理服务收入、非业主增值服务、业主增值服务。 投资策略：在地产调控的大环境下，物管公司之间的合并将成为主要趋势，头部物管公司 TOP10 预计市场份额不断提升。建议关注合约面积规模大、增值服务收入占比高、现金流充足的物管龙头公司，如碧桂园服务、旭辉永升服务和世茂服务等。 风险提示：业务扩展不及预期风险、物业管理费率降低风险、疫情反复风险。 评级 增持（首次） 2021 年 11 月 26 日 王源 分析师 SAC 执业证书编号：S1660521040001 Wangyuan02@shgsec.com 行业基本资料 股票家数 57 行业平均市盈率 27.82 市场平均市盈率 13.19 行业表现走势图 资料来源：Wind，申港证券研究所 0.000.050.100.150.200.250.300.350.4005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000恒生指数物业服务/恒生指数物业管理行业深度研究 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 30 物业管理研究报告 内容目录 1. 引言 .................................................................................................................................................................................... 5 1.1 物业板块行情的驱动因素.......................................................................................................................................... 5 1.2 地产行业政策调控与物业板块超额收益 .................................................................................................................... 5 2. 物业行业画像 ...................................................................................................................................................................... 6 2.1 四层梯队 业态多元化 ............................................................................................................................................... 6 2.2 物业板块上市公司里程碑.......................................................................................................................................... 9 3. 复盘 2014 年至 2021 年物业板块历史行情 ....................................................................................................................... 10 3.1 2014.6-2015.4 彩生活拉开物管公司上市序幕 .......................................................................................................... 11 3.2 2015.4-2018.2 持平恒生指数 .................................................................................................................................. 12 3.3 2018.3-2