债市启明系列：地产融资还会持续收紧吗？

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 地产融资还会持续收紧吗？ 债市启明系列｜2021.10.13 ▍ 中信证券研究部 ▍ 核心观点 明明 首席 FICC 分析师 S1010517100001 章立聪 FICC 分析师 S1010514110002 余经纬 大类资产首席 分析师 S1010517070005 近期房地产融资出现了一些宽松信号，在坚持不做“一刀切”的思路下，未来持续收紧的概率不大。本文梳理了 2019 年以来对房地产融资的监管政策，观察到地产市场调控的长效机制逐步完善。然而在当前的经济环境下，房地产融资存在边际宽松的空间。后续按揭贷款投放预计会更加灵活，开发贷也可能在风险可控的前提下得到支持。房地产政策出现松动迹象，宽信用方向进一步明确，四季度债市利率可能面临上行压力，10 年期国债到期收益率或将逐步回升至 3.0%。 ▍近期房地产融资出现宽松信号。①政府多次表态维护房地产市场稳定：中国人民银行货币政策委员会三季度例会以及房地产金融工作座谈会均指出“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。②部分地区房贷有所放松：多地出现房贷利率放松迹象，根据无忧找房网、券商中国分别报道，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率，对于房贷放款也有所加快。③今年个人住房抵押贷款资产证券化（RMBS）发行回暖：RMBS 被纳入房地产贷款集中度统计口径，叠加央行调控 RMBS 的注册备案额度和节奏后，其每月发行规模持续下滑，6、7 月甚至达到零发行。然而从 8 月份开始，RMBS 发行开始恢复，9 月份发行力度进一步加大，规模超过 700 亿，创年内月度增长新高。 ▍房地产融资监管从需求到供给逐步收紧，整体效果显著，地产周期开始下行。2019年 7 月，中央政治局会议明确提出“房住不炒”，并要求落实房地产长效管理机制。2020 年 8 月住建部、央行召开了重点房企座谈会，并划定“三条红线”，站在房地产企业的角度直接约束其融资行为，遏制了盲目扩张的趋势。同年 12 月，中国人民银行联合银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，从商业银行的角度加大了对后市新增房地产信贷的控制力度。随着房地产市场调控的长效机制逐步完善，从房价视角观察，进入今年下半年房价增速开始下滑，地产周期进入下行阶段。 ▍三大理由提供当前房地产融资存在边际宽松的空间：①防范房地产企业风险过快暴露：近期部分房地产企业违约，可能造成金融市场震荡，影响民生稳定，因此有必要通过适度的政策引导，帮助部分企业平稳度过发展较为困难的阶段。②银行贷款供给仍存空间：根据我们统计的上市银行样本来看，大多数银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比已压降至监管要求以内，预计未来整体亦存在一定调节空间。③稳增长需要房地产市场的配合。 ▍后市展望：在当前经济环境下，监管已经开始“督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持”，同时促进销售回款。后续房地产融资政策持续收紧的概率不大，在坚持不做“一刀切”的思路下，按揭贷款投放会更加灵活，开发贷也可能在风险可控的前提下得到支持。而房地产融资的边际宽松，对于社融增长也将提供进一步的支持。此前地产政策未见放松时，债券市场依然处于宽信用和宽货币之间的博弈，目前来看，房地产政策出现松动迹象，宽信用方向进一步明确，四季度债市利率可能面临一定的上行压力，十年国债到期收益率或将逐步回升至 3.0%。 债市启明系列｜2021.10.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 ▍ 近期房地产融资出现宽松信号 政府多次表态维护房地产市场稳定 9 月 29 日，央行、银保监会召开房地产金融工作座谈会，会议支指出：金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度……金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。实际上，两个“维护”并非首次提出，在 9 月 24 日的中国人民银行货币政策委员会三季度例会中，也罕见地提及房地产市场并要求“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。 今年以来针对房地产市场的监管整体不断收紧，然而 8 月 31 日，住建部发布以“努力实现全体人民住有所居”为主题的新闻，提到：建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，因城施策，因地制宜，坚持从实际出发，不搞“一刀切”。结合央行频繁提及两个“维护”，可以看出在当前房地产企业面临较大经营压力的背景下，相关部门致力“保交房”，避免影响民生，防止政策调整误伤合理的市场需求。 部分地区房贷有所放松 10 月 1 日，人民日报社主管主办的《证券时报》公众号“券商中国”发表《大转折！房贷政策最紧时期要过去?......》的文章，透露“多地出现房贷利率放松迹象”，指出 “在局部地区，银行和市场博弈的反转信号在出现。广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率”。除此以外，根据《每日经济新闻》等媒体的相关报道，我们发现在国内部分地区确实已经出现了对房贷利率下调或放款加快的情况。 表 1：部分地区房贷利率下调、放款加快 地区 新闻内容 新闻来源 广州、佛山 广佛房贷利率下调 无忧找房网 湖南益阳 从 8 月开始，部分银行房贷利率下降，居民房贷月供下行 《每日经济新闻》 成都 2021 年的 9 月初，成都地区的四大银行首套房贷款利率为 5.8%，结合今年 2 月的人工统计数据，四大行的贷款利率普遍高于 5.8%，由此推断近期房贷利率有所下降。 《银行信息港》 广州 房贷放款速度加快，部分银行针对购买一手房的客户仅需 2 个月即可放款 《券商中国》 武汉 部分银行，如建设银行、兴业银行，有下调贷款利率 林泠咨询房抵服务平台 资料来源：《每日经济新闻》等，中信证券研究部 RMBS 发行回暖 今年个人住房抵押贷款资产证券化（RMBS）被纳入房地产贷款集中度统计口径，叠加央行调控 RMBS 的注册备案额度和节奏，其每月发行规模持续下滑，6、7 月甚至达到零发行。然而从 8 月份开始，RMBS 发行开始恢复，9 月份发行力度进一步加大，规模超过 700 亿，创年内月度增长新高。从 RMBS 发行回暖来看，地产融资调控政策似乎已经开始边际放松。 qRtMnMnPrOsMmRyQwPmPuMaQcM7NoMpPoMrQlOqRrReRrQtQ7NmNtNNZqRyRNZoMoP 债市启明系列｜2021.10.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 图 1：RMBS 发行总额（亿元） 资料来源：Wind，中信证券研究部 ▍ 房地产融资监管回顾 从需求到供给逐步收紧房地产融资 从 2019 年开始，监管逐步加大了对于房地产融资的调控，从资金的需求和供给“双管齐下”。2019 年 7 月，中央政治局会议明确提出“房住不炒”，并要求落实房地产长效管理机制。2020 年 8 月住建部、央行召开了重点房企座谈会，并划定“三条红线”：①剔除预收款的资产负债率不得大于 70%；②净负债率不得大于 100%；③现