固收地产债系列研究报告（五）：五家大型房企经营情况对比（上）

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 证券研究报告 [Table_Title] 五家大型房企经营情况对比（上） --- 东北固收地产债系列研究报告（五） 报告摘要： [Table_Summary] 前一篇专题中我们提到可以通过经营数据和财务数据还原地产公司的经营情况，核心可以分为三步：第一步是测算公司的单位建安成本判断公司资产增长的合理性；第二步是判断公司的销售回款、有息负债、经营负债和权益资本等主要资金流入对于主要资产增长的驱动情况；第三步是追溯逐年的变化并加以预测，判断是否存在流动性风险。 这一篇专题中我们将以万科、龙湖、碧桂园、龙光、旭辉五家大型房企为例，进一步扩大对于地产公司经营情况的覆盖范围，包括以下几个方面： 一是关注公司的资产规模、业务结构和业务布局等基本情况； 二是关注公司的销售情况（如销售金额和销售单价）、土储情况（如土储货值和拿地成本）、建设情况（如在建面积和建安成本）等经营情况，并判断公司的单位盈利水平； 三是关注公司的权益比例，包括少数股东权益、表外权益以及整体的权益口径占比； 四是关注公司的有息负债，包括有息负债规模、结构和增长，融资成本，以及“三道红线”指标；在衡量公司的杠杆水平时我们还会考虑公司的明股实债规模和表外负债规模； 五是关注公司的资产增长，包括各年度的资产增长重心，以及销售回款、有息负债、经营负债和权益资本对主要资产增长的驱动情况； 六是对公司进行压力测试，考虑行业景气度下滑或公司自身陷入流动性危机时，公司的现金流水平是否能够覆盖公司的短期刚性支出； 同时我们还会对公司的拿地强度、销售回款率和未来的投资需求、对外担保等刚性支出进行测算。核心仍然围绕着前一篇专题中制定的三个步骤，但是内涵更加丰富全面。 风险提示：测算结果与公司实际情况存在差异 [Table_Date] 发布时间：2021-10-13 [Table_Invest] 历史收益率曲线 [Table_Report] 相关报告 《东北证券债券双周报：工业开工率普遍下降》 --20211011 《东北固收地产债系列研究报告（四）：从数据还原地产公司经营情况》 --20210830 《东北固收地产债系列研究报告（三）：风险导向的地产公司禀赋评价体系》 --20210804 《东北固收地产债系列研究报告（二）：杠杆水平是根本，拿地强度影响有限》 --20210727 《东北固收地产债系列研究报告（一）：如何挖掘具有投资价值的地产公司？》 --20210701 [Table_Author] 证券分析师：陈康 执业证书编号：S0550520110001 18621112086 chenk1@nesc.cn 证券分析师：吴萌 执业证书编号：S0550521050001 18810403660 wumeng@nesc.cn 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 56 [Table_PageTop] 债券研究报告 目 录 1. 万科：规范经营的标杆房企 .............................................................................. 5 1.1. 万科的基本情况 ....................................................................................................................... 5 1.2. 万科的经营情况 ....................................................................................................................... 6 1.2.1. 万科的销售情况 ........................................................................................................................................... 7 1.2.2. 万科的土储情况 ........................................................................................................................................... 8 1.2.3. 万科的建设情况 ........................................................................................................................................... 9 1.2.4. 万科的存货成本拆分和盈利空间测算 ...................................................................................................... 10 1.3. 万科的财务情况 ..................................................................................................................... 11 1.3.1. 万科的有息负债和权益比例....................................................................................................................... 11 1.3.1.1. 万科的有息负债结构 ................................................................................................................................. 12 1.3.1.2. 万科的“三道红线”和表内外负债 .............................................................................................................. 14 1.3.2. 万科的主要资产增长和主要资金流入 ...................................................................................................... 16 1.3.3. 万科的压力测试 .