房地产行业6月月报：投资高位略降，开、施工趋强，销售不弱

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告房地产 6 月月报 推荐（维持） 投资高位略降，开、施工趋强，销售不弱 投资方面，1-6 月房地产商品房投资分别同比+9.7%，较前值-0.5pct，同期商品房新开工分别同比 +11.8%，较前值 +1.0pct， 同期商品房施工同 比 +2.5%，较前值+0.5pct，同期商品房土地购置面积同比 +7.2%，较前值 +5.1pct。6 月施工走强但开发投资高位略降，表明了土地购置费贡献率的高位逐步回落以及施工面积同比逐步回升推动的施工相关投资的贡献率的略微提升，同时土地和新开工等供应先行指标走强依然表明行业低库存下的较强的补库存意愿，但其中从百城土地成交数据来看，资金偏紧导致后续土地成交数据将呈现走弱趋势，综上，我们维持 18 年开发投资增速 6.0%判断；销售方面，1-6 月商品房销售面积同比+3.3%，较前值分别+0.4pct；从城市能级来看，主流 49 城商品房销售面积同比 -15.1%，剩余 604 城同比 +8.5%，表明三四线依然好于一二线，而从区域来看，东部同比-5.4%、中部同比 +12.8%、西部同比 +10.0%、东北部同比 -1.1%，表明中西部依然好于中东部。6月龙头销售额同比 +50.4%，依旧大幅领先于行业增速，表明集中度继续提升。综合考虑预售证趋松下推盘增加、人才新政的加速扩围、棚改货币化贡献力度逐步减弱，以及 3 季度中销量低基数效应等因素，我们依然维持 18 年一二线销量略改善、三四线销量略差的结构判断，维持 18 年销量增速 0%判断。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度（15年 25% vs.17 年 33%）->拿地集中度（15 年 14% vs.17 年 46%）->销售集中度（15年 11% vs.17 年 18%），将推动头部房企销售大增，继续看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“推荐”评级，维持推荐：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科 A、金地 集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 支 撑评级要点 投 资高位略降，开、施工趋强，土地虽好向差，维持 18 年投资 6%判断1-6 月房地产开发投资额同比+9.7%，下降 0.5pct，其中，6 月单月同比+8.4%，下降 1.4pct，其中，住宅单月+11.9%，而商办单月+0.9%；商品房新开工面积同比+11.8%，上升 1pct,其中，6 月单月同比+15%，下降 5.5pct；商品房竣工同比-10.6%，下降 0.5pct,其中，6 月单月同比-12.7%，下降 5.6pct；商品房施工面积同比+2.5%，上升 0.5pct；土地购置面积同比+7.2%，上升 5.1pct，其中，6 月单月同比+21.1%，上升 7.5pct。6 月施工走强但开发投资高位略降，表明了土地购置费贡献率的高位逐步回落以及施工面积同比逐步回升推动的施工相关投资的贡献率的略微提升，同时土地和新开工等供应先行指标走强依然表明行业低库存下的较强的补库存意愿，但其中从百城土地成交数据来看，资金偏紧导致后续土地成交数据将呈现走弱趋势，综上，我们维持 18 年开发投资增速 6.0%判断。单 月销售高基数下实现正增长，累计增速略有扩大，维持 18 年销量 0%判断1-6 月的商品房销售面积同比+3.3%，上升 0.4pct；其中住宅同比+3.2%，上升0.9pct。其中，从城市能级来看，主流 49 城商品房销售面积同比-15.1%，剩余604 城同比+9.4%；从成交区域来看，东部同比-5.4%、中部同比+12.8%、西部同比+10.0%、东北部同比-1.1%；商品房销售金额同比+13.2%，上升 1.4pct，其中住宅同比+14.8%，上升 2.0pct，而 1-6 月主流 50 家房企销售金额同比+50.4%，显示出龙头销售表现好于市场，集中度进一步提升。综合考虑预售证趋松下推盘增加、人才新政的加速扩围、棚改货币化贡献力度逐步减弱，以及 3 季度中销量低基数效应等因素，我们依然维持 18 年一二线销量略改善、三四线销量略差的结构判断，维持 18 年销量增速 0%判断。资 金来源趋弱，自筹资金、预收款表现较强，国内贷款、按揭贷款表现较弱1-6 月，资金来源同比+4.6%，下降 0.5pct，其中，单月同比 3.0%，下降 14.3pct。6 月单月国内贷款同比-26.8%，下降 17.5pct；自筹资金同比+15.3%，下降 5.5pct，定金 及预收款同比 +11.6%， 下降 16.5pct；个人 按揭贷款同 比 -5.3%， 下降13.7pct。在各项资金占比上，国内贷款占比+15.5%，下降 0.9pct；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比 52.2%，上升 0.1pct，目前资金来源主要仍由销售回款构成。6月单月房地产行业资金来源压力在 5 月冲高有所回落，但仍处于正增长水平，目前金融去杠杆环境之下，房地产行业融资依然处于偏紧状态。从结构上来看，自筹资金和定金及预收款均保持了较强水平，国内贷款和个人按揭贷款依然保持了较弱的水平。风 险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧证 券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联 系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 134 3.66 总市值(亿元) 20,516.29 3.62 流通市值(亿元) 16,311.44 4.06 % 1M 6M 12M 绝对表现 -14.65 -30.2 -18.88 相对表现 -7.15 -12.38 -12.64 《房地产周报(180630-180706)：国务院落实原棚改计划，一二手房成交同比转正》 2018-07-08 《房地产行业重大事项点评：棚改定调修复悲观预期，因地制宜推进货币化安置，继续看多龙头》 2018-07-13 《房地产行业周报：棚改货币化因地制宜，产业资本正不断增持》 2018-07-15 -21%-6%9%24%17/07 17/09 17/11 18/01 18/03 18/052017-07-17～2018-07-16 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018 年 07 月 16 日 房地产 6 月月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目录 一、房地产开发数据分析：投资高位略降，开、施工趋强，销售不弱，土地虽好向差，资金来源趋弱...................4 （一）投资端：投资高位略降，开、施工趋强，土地虽好向差，竣工低迷，维持 18 年投资 6%判断................4 （二）销售端：单月销售高基数下实现正增长，累计增速扩大至 3.3%，维持 18 年销量 0%判断 ..........