房地产行业6月报：开工走强投资回落，推盘加速销售稳健

房地产 | 证券研究报告 — 行业月报 2018 年 7 月 17 日 [Table_IndustryRank]强于大市 中银证券重点关注股票池 公司名称 代码 评级 收盘价 (人民币) 万科 A 000002.SZ 买入 23.15 保利地产 600048.SH 买入 10.90 绿地控股 600606.SH 买入 6.05 华夏幸福 600340.SH 买入 25.57 招商蛇口 001979.SZ 买入 17.75 新城控股 601155.SH 买入 27.64 世茂股份 600823.SH 买入 4.01 荣盛发展 002146.SZ 买入 7.68 华侨城 A 000069.SZ 买入 6.33 金融街 000402.SZ 未有评级 7.23 光大嘉宝 600622.SH 未有评级 7.43 华发股份 600325.SH 未有评级 6.34 以 2017 年 7 月 16 日当地货币收市价为标准 本报告所有数字均四舍五入 相关研究报告 《房地产周刊》2018.7.16 《房地产周刊》2018.7.9 《房地产周刊》2018.7.2 《房地产周刊》2018.6.25 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 晋蔚 (8610)66229394 jinwei@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300518010002 [Table_Title]房地产 6 月报 开工走强投资回落，推盘加速销售稳健 2018 年 1-2 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 2.9%和9.9%，销售面积和金额同比分别增长 4.1%和 15.3%，其中，2 月单月投资增速 9.9%创两年内新高，主要由于去年销售情况良好，土地购臵充足，房企补库存意愿较强；销售方面，单月销售面积和金额分别同比上升 4.1%和15.3%，显著好于去年同期，主要由于三四线去库存惯性作用，中西部及东北部区域表现亮眼；由于季节性因素，新开工增速回落及土地购臵面积由正转负；流动性紧张局面未缓解，国内贷款增幅回落，个人按揭贷款降幅持续扩大。我们认为未来销售端将出现分化，一二线城市低基数背景下成交反弹幅度可期，而投资增速受到现金流压力将继续稳步下行。目前行业调控政策已出现边际拐点，板块估值空间打开，区域题材的催化剂效应将更为明显，持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合： 1）龙头房企：万科、保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、华发股份；3）REITs 受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。2018 年 1-6 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 11.8%和9.7%，销售面积和金额同比分别上升3.3%和13.2%。6月单月投资增速8.4%较前期高位回落，新开工及施工走强，在低库存背景下企业补库存意愿强烈，预计将持续到三季度。H1 销售回升主要由于推盘增加及人才新政背景下一二线城市成交回暖，三四线热度不减。但由于棚改政策弱化，三四线销售增速下行通道开启，预计 H2 全国销售放缓。6 月房地产流动性紧张局面仍未改善，国内贷款及个人按揭贷款单月降幅扩大。预计 H2 加速推盘获取销售回款将成为重要资金来源，预计推盘持续加速。我们认为在融资收紧的大背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科 A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs 受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。 支撑评级的要点 1-6 月，全国房地产开发投资额同比增长 9.7%，较 1-5 月回落 0.5 个百分点；商品房新开工面积同比上升 11.8%，较 1-5 月扩大 1 个百分点；施工面积同比上升 2.5%，增速较 1-5 月扩大 0.5 个百分点；土地购臵面积同比上升 7.2%。6 月单月投资增速 8.4%较前期高位回落，新开工及施工走强，在低库存背景下企业补库存意愿强烈，预计将持续到三季度。土地购臵面积和成交价款仍高位运行，6 月单月分别同比增长 21.1%和 30.1%，但由于融资环境制约及主流房企土储充裕，预计 H2 增速将下滑。1-6 月的商品房销售面积为 77143 万平方米，同比上升 3.3%；销售额为66945 亿元，同比上升 13.2%；较上月扩大 1.4 个百分点；销售均价为 8678元/平米，同比上升 9.5%，较上月扩大 0.9 个百分点。2018H1 销售面积及金额在高基数背景下累计增速略有扩大，主要由于推盘增加及人才新政背景下一二线城市成交回暖，三四线热度不减。但由于棚改政策弱化，三四线销售增速下行通道开启，预计 H2 全国销售放缓。1-6 月，房地产开发企业合计资金来源为 79287 亿元，同比上升 4.6%，较 1-5 月回落 0.5 个百分点。从各资金来源同比来看，1-6 月累计数据中，国内贷款同比下降 7.9%，较 1-5 月扩大 5.1 个百分点；利用外资同比下降 73.1%，较 1-5 月收窄 3.6 个百分点；自筹资金同比上升 9.7%，较 1-5月扩大 1.6 个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 6.1%，较 1-5 月回落 0.2 个百分点，其中，1-6 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 12.5%和下降 4%。6 月房地产流动性紧张局面仍未改善，国内贷款及个人按揭贷款单月降幅扩大。预计 H2 加速推盘获取销售回款将成为重要资金来源，预计推盘持续加速。评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑，去杠杆进程超预期。2018 年 7 月 17 日 房地产 6 月报 2 目录 房地产开发数据分析：投资高位小幅回落，销售增速回升..... 4投资稳定，购地回升 .................................................................................... 4 国房景气指数环比下降 ................................................................................ 4 销售增速回升，库存持续下降 ..................................................................... 5 房企融资端紧张局面未改善 ......................................................................... 6 土地成交数据分析：成交区域性分化 .................................... 740 城前 6 月土地供应同比升 17.9%，土地成交同比升 16.3% ......................... 7 40 城前 12 月土地成交额同比增 11.1%，土地价格同