房地产行业：强势销售支撑供给端热度

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 14 行业跟踪|房地产 证券研究报告 Tabl e_Title房地产行业 强势销售支撑供给端热度 Table_Summary销售面积增速略超预期，预计三四线年内成交低点出现在四季度根据统计局数据，18 年上半年商品房销售面积同比增长 3.3%，增速扩大 0.4 个百分点，其中 6 月销售同比上升 4.5%，在 17 年高基数环境下，单月销售增速依旧维持高位，略超市场预期，分线来看，一二线城市价格调控压力有所下降，供给逐步改善。三四线成交表现依旧存在韧性，三季度基数压力较 6 月将大幅缓解，预计增速表现将维持目前的趋势，而随着三四线市场热度逐步回落，年内成交低点将大概率出现在四季度。 土地购置面积同比大幅上涨，房企拿地成本继续改善根据统计局数据，18 年上半年土地购置面积同比上升 7.2%，单月同比上涨了 21.1%，增速创年内新高。土地成交价款在量价齐升带动下累计同比增长 20.3%，单月同比大幅增长 30.0%。从地价房价关系来看，中指院 300 城市楼面价增速低于统计局销售均价增速，房企拿地成本持续改善。 房企开工意愿维持高位，投资增速下行依旧刚性根据统计局数据，18 年上半年新开工同比增长 11.8%，增速扩大 1.0个百分点，单月同比增长 15.0%，高去化低库存环境下房企开工意愿维持高位。投资方面，上半年房地产开发投资同比增长 9.7%，增速回落 0.5 个百分点，单月同比增长 8.4%。土地投资拉动及施工投资的边际改善为整体表现提供了韧性支撑，但需要关注资金面对投资端的负面影响。 开发贷负增长，房企依旧寻求多元化融资根据统计局数据，18 年上半年，房企到位资金同比增长 4.6%，增速下降 0.5pct，单月同比上升 3.0%。6 月房企到位资金状况基本延续了上月的趋势，销售端的强势表现使定金及预收款成为房企资金增速的主要支撑，按揭贷款以及开发贷款增速的持续走弱，体现出银行对于房企依旧维持较谨慎的态度。低库存环境下的高去化表现是维持企业目前投资力度的核心要素，从 300 城市土地数据来看，6 月边际土地购置力度已经有所减弱，若后续融资环境进一步恶化，销售回款边际恶化，地产投资增长也将面临一定下行压力。板块投资方面，我们认为龙头房企凭借销售规模优势，无论在融资渠道还是融资成本上优势将放大，资金的聚焦将导致集中度的持续提升，我们维持前期观点，重点城市销售增速底部改善将使得板块具备系统性投资机会，在集中度提升的逻辑下，我们继续推荐低估值一二线龙头。 风险提示不同口径下土地数据存在差异，资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；政策调控力度进一步加大；行业库存抬升快于预期。 Table_Grade行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-07-17 Tabl e_Chart相对市场表现 Table_Aut hor分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn Table_Report相关研究： 房地产行业:住建部明确棚改货币化原则，有利于市场悲观情绪修复 2018-07-16 房地产行业:重点城市推盘季节性回落，成交继续边际改善 2018-07-10 房地产行业:细思寻辨，探源求真——测算棚改货币化对于地产销售的影响 2018-07-05 Table_Contacter联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -30%-15%0%15%30%2017-072017-112018-032018-07房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 14 行业跟踪|房地产 目录索引 销售面积增速略超预期，东部地区降幅收窄....................................................................... 4 土地购置面积同比大幅上涨，拿地成本继续改善 ............................................................... 6 房企开工意愿维持高位，投资增速下行依旧刚性 ............................................................... 7 开发贷负增长，房企依旧寻求多元化融资 ........................................................................ 11 图表索引 图 1：商品房年度销售面积及增速 .......................................................................... 4 图 2：商品房年度销售金额及增速 .......................................................................... 4 图 3：历年商品房销售面积分区域增速 .................................................................. 5 图 4：历年商品房销售面积分区域占比 .................................................................. 5 图 5：商品房销售面积累计同比增速对比 ............................................................... 5 图 6：各线城市商品房成交面积同比（统计局） .................................................... 5 图 7：全国商品房单月销售金额及销售面积增速 .................................................... 5 图 8：住宅年度成交均价同比增速对比 .................................................................. 5 图 9：土地购置面积（万方）及增速 ...................................................................... 6 图 10：土地成交价款（亿元）及增速 .................................................................... 6 图 11：300 城市土地整体成交情况 .................